Бесконечная реновация в Москве может быть выгодна и городу, и девелоперам

Бесконечная реновация в Москве может быть выгодна и городу, и девелоперам

Источник: Новострой-М

Источник фотографии

Масштабная программа реновации стартовала в Москве 1 августа 2017 года. Новострой-М рассказывает, как она реализуется, какими темпами продвигается и как поменялось отношение жителей столицы к этому проекту.

Реновация в цифрах и фактах

Программа реновации направлена на улучшение жилищных условий москвичей. Основная ее задача – предотвратить в столице появление аварийного жилфонда и создать комфортную и современную городскую среду.

В Москве немало старых, ветхих домов. Некоторые из них находятся в критическом состоянии. Дело в том, что пятиэтажки, возведенные в период с 1957 по 1975 год, изначально строились в качестве временного жилья. Срок их службы составляет от 25 до 50 лет, а возможность делать капремонт не была предусмотрена.

Неудивительно, что техобследования, проведенные московской Госжилинспекцией, не выявили ничего хорошего: эти дома не только не соответствуют сегодняшним представлениям о комфорте, но и являются небезопасными для своих жильцов. Их надо сносить, а людей – переселять. Исключением являются здания, имеющие архитектурную и историческую ценность. Их тоже расселят, но не демонтируют, а отреставрируют и станут использовать для нужд города. Всего таких домов 218.

В программу включены не только «хрущевки», но и типовые многоквартирные дома высотой до 9 этажей, построенные по проектам 1957-1968 годов. По результатам проверки их состояние также было признано неудовлетворительным.

«Под реновацию попало более 5 тыс. адресов общей площадью 16,4 млн кв. м и 350 тыс. квартир. Сейчас там проживают порядка 1 млн человек, половина населения рассредоточена в трех округах: ВАО – 20,90%, ЮВАО – 16,10%, ЗАО – 10,55%»
Елена Чегодаева, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ – Супермаркет Недвижимости»

Программа реновации рассчитана на 15 лет, в ее списке 5175 домов. В планах правительства Москвы – расселить более 350 тыс. квартир до 2032 года.

С момента старта программы и на сегодняшний день введено в эксплуатацию 170 новостроек общей площадью 2,2 млн кв. м. 47,6 тыс. человек уже переехали в новые квартиры из своих старых 414-ти домов, около 20 тыс. находятся в процессе переезда.

Сейчас ведется строительство 2,6 млн кв. м в 154 домах, в проекте – еще 190 строений на 3,5 млн кв. м. Имеется утвержденный список стартовых площадок с совокупным потенциалом в 8,5 млн кв. м – их 534 во всех округах Москвы.

В 2022 году собираются ввести в эксплуатацию 1,5 млн кв. м жилья, а до конца первого этапа реновации, который завершится в декабре 2024 года, – порядка 7,6 млн кв. м. К этому моменту новое жилье получат 170 тыс. человек, проживающих в 930 ветхих домах.

Второй этап реновации запланирован на период с 2025 по 2028 год. В него включены 1,63 тыс. зданий. Новые квартиры получат 330 тыс. человек. Третий этап пройдет с 2029 по 2032 год. Он рассчитан на переселение 380 тыс. москвичей из 1,8 тыс. домов.

«Программа реновации идет довольно быстрыми темпами, что связано с участием ведущих застройщиков в этом процессе (ГК МИЦ, Capital Group, «РГ-Девелопмент», «Баркли», ГК «Инград», Coalco, ПИК, ГК «Пионер», ГК «ИНТЕКО»)»
Елена Чегодаева, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ – Супермаркет Недвижимости»

Головокружение от успехов

Пока еще не завершен даже первый этап реновации, поэтому оценить степень и качество ее реализации затруднительно. Тем не менее, сам факт реновации старого фонда и строительство нового, более комфортного, современного, энергоэффективного жилья с развитой инфраструктурой и качественным благоустройством – это плюс для города и для его жителей, считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Однако не все жители столицы с этим согласны. И если сейчас, спустя 4,5 года, отношение москвичей к программе реновации немного улучшилось, то по началу она вызывала у населения активное неприятие. Были даже митинги, акции протеста. Люди не хотели покидать родные места, хотя за переезд им обещали множество бонусов: переселение в пределах своего района, равнозначную или бóльшую по комнатности и площади квартиру, улучшенную отделку, удобную современную планировку с просторными кухнями и санузлами.

Конечно, никто не принуждал вступать москвичей в программу. Вот только для того чтобы дом включили в список реновационных, было достаточно более 2/3 голосов собственников. Поэтому не обошлось без недовольных.

Разделились и мнения тех, кто уже получил ключи от новеньких квартир. Кто-то действительно улучшил свои жилищные условия, а кто-то оказался в проигрыше. Так, жители Камушек в ЦАО переехали в дом на Мукомольном проезде и вместо привычных пятиэтажек оказались в высотках – со всеми вытекающими отсюда последствиями. Там почти нет зелени, катастрофически не хватает парковочных мест, благоустройство оставляет желать лучшего. Кроме того, жители жалуются на качество строительства.

Впрочем, не они первые, не они последние. Нарекания имеются и у «переселенцев» в доме на Зеленом проспекте. Люди рассказывают в интернете ужасы про трещины в стенах и холод в квартире.

Недовольны и жильцы новостройки на улице Федина в районе Северное Измайлово. Там вопросы в основном к самому проекту – он высотный (два 31-этажных здания), с недостаточным количеством лифтов, парковочных мест и т.д.

К счастью, таких откровенно неудачных примеров немного. Чаще москвичи действительно улучшают свои жилищные условия при переезде, поэтому постепенно меняется и их отношение к программе реновации. Однако те, кто не хотели входить в программу реновации, до сих пор относятся к ней скептически, отмечает Елена Чегодаева. Прежде всего их недовольство связано с переселением в другие районы округа.

А изначальный негатив, который наблюдался у жителей столицы во время запуска программы реновации, объясняется отсутствием на первых порах прозрачной процедуры переселения из домов старого жилого фонда и провальной информационной кампанией по освещению программы, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». После того как власти продемонстрировали готовность вести диалог с москвичами и обозначили четкие правила расселения, страсти поутихли. На сегодняшний день программа в целом не вызывает резко отрицательного отношения москвичей.

«К программе реновации привыкли, и отношение стало терпимее. Все-такие новые дома в большинстве своем значительно комфортнее и современнее прежних»
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

Как поменялся облик Москвы

Безусловно, Москва с каждым годом меняется все больше и больше. Однако нельзя утверждать, что ее облик кардинально изменился именно из-за реновации, считает Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». Все-таки объемы строительства по программе довольно скромные. «Конечно, те районы, в которых запланирован массовый снос домов, со временем сильно преобразятся. Но и плотность населения, увы, тоже неминуемо увеличится. С другой стороны, при такой комплексной застройке городом рассчитываются объемы необходимой социальной и торговой инфраструктуры. И, в отличие от точечной застройки, обеспеченность ими должна быть на высоком уровне», – говорит эксперт.

Также в столице, помимо реновации, продолжается освоение бывших промышленных площадок и административных объектов, на месте которых появляются новые комфортные жилые кварталы, коммерческие здания и общественные пространства, комментирует Ирина Доброхотова. Поэтому с каждым годом город становится более современным, жилым и благоустроенным, в том числе за счет включения в городскую ткань ранее заброшенных промзон. А применительно к жилой застройке – он становится все более многоэтажным.

Отдельно стоит отметить, что под программу реновации был разработан принцип стандартного жилья, комментирует Елена Чегодаева. И пусть пока он почти не отразился на облике Москвы, в будущем ситуация может измениться. Этот принцип предполагает не только определенные требования к самой квартире (жилая площадь и число комнат не должны быть меньше, чем в старой квартире, а общая площадь должна увеличиться за счет более просторных помещений общего пользования), но и к жилому проекту в частности. Это безбарьерные пространства, качественная отделка МОП и входных групп, благоустройство территории (детские и спортивные площадки для всех возрастов), наличие общественных зон, подсобных и технических помещений.

В конкурентной борьбе

Московский Фонд реновации жилой застройки – это унитарная некоммерческая организация. И объекты в сегментах «стандарт» и «комфорт», которые возводятся по программе реновации, напрямую конкурируют с проектами застройщиков. Это фактор, роль которого продолжит возрастать в ближайшие годы, считает Сергей Нюхалов. При оценке инвестиционной привлекательности площадок под застройку девелоперам приходится тщательно учитывать такое соседство. Иначе в случае покупки участков могут быть серьезные просчеты на этапе реализации проекта. Более того, свободные объемы недвижимости, которые возводят по реновации, будут еще больше конкурировать с проектами частных девелоперов.

При этом сама программа реновации стала одной из возможностей для девелоперов получить земельные участки под застройку, отмечает Денис Бобков. Общий механизм реализации таков: строятся стартовые дома, туда переселяются жители сносимых домов, а потом на месте снесенных зданий возводятся уже ЖК на продажу. Бывают и исключения: например, дома по реновации могут быть построены на свободных участках рядом со строящимся «коммерческим» жильем. Такие примеры: ЖК «Остров», ЖК «Тренд», HeadLiner и т.п. Насколько правильно «смешивать» дома по реновации с жильем бизнес-класса, которое сейчас реализуется по 400 тыс. руб./кв. м и дороже – вопрос открытый.

Ирина Доброхотова полагает, что в ряде локаций продаваемые городом «излишки» квартир в домах, возведенных по реновации, действительно конкурируют с расположенными в непосредственной близости коммерческими проектами от других девелоперов. Однако эта конкуренция на девелоперов почти не влияет. Во-первых, поскольку объемы квартир, которые выходят в продажу в домах, построенных по реновации, как правило, просто ничтожны в сравнении с обычными коммерческими проектами. Во-вторых, «коммерческие» новостройки обычно превосходят по своим потребительским характеристикам «реновационное» жилье. Также они предлагают покупателю больший набор различных опций в части благоустройства, планировок, собственной инфраструктуры.

Такого же мнения придерживается и Андрей Колочинский: «Если посмотреть на объемы строительства по реновации в контексте общего ввода жилья в Москве, в прошлом году на программу пришлось чуть более 1 млн кв. м из введенных 7,4 млн кв. м жилой недвижимости. Объективно это не так много, чтобы создать конкуренцию коммерческим застройщикам. К тому же большая часть жилья по реновации передается переселенцам, на продажу идет ограниченное число квартир».

«Застройщики участвуют в программе реновации по контрактам, заключенным с руководством Москвы. В начале 2021 года общая сумма таких контрактов составила 154 млрд руб. на строительство 1,9 млн кв. м жилья в рамках программы реновации»
Елена Чегодаева, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ – Супермаркет Недвижимости»

Курс на бесконечность

Несмотря на то что программа реновации имеет строго ограниченный срок действия, до 2032 года, многие сомневаются, что она на этом завершится. После пятиэтажек под снос пойдут дома высотой до 9 этажей, затем 12-этажные и т.д. Процесс можно продолжать бесконечно. Такое мнение вполне резонно, считают эксперты.

Поскольку в Москве дефицит мест под застройку, то у девелоперов совсем немного вариантов по приобретению новых участков, говорит Денис Бобков. Первый – это покупка точечных участков, второй – приобретение участков промышленных предприятий и третий – площадки реновации.

Поэтому, даже когда пятиэтажки закончатся, вполне можно ожидать продолжения эпопеи с девятиэтажками и далее по списку. Это будет выгодно и городу, и девелоперам.

Первый таким образом решает проблему с ветшающим жилым фондом и устаревшей инфраструктурой, а вторые получают возможность строиться в черте города.

«Рассчитывать на то, что в далеком 2032 году большая стройка по реновации закончится, не приходится. Столичный жилой фонд стремительно дряхлеет, и к указанному году в непригодное для проживания состояние придут дополнительные объемы квадратных метров»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Сергей Нюхалов также не сомневается, что в столице и дальше пойдут по пути реновации – тоже именно из-за нормативного срока эксплуатации, который есть у каждой серии типовых домов. Обновление старых кварталов будет необходимо. Реновация предполагает создание разнообразных по дизайну и долговечных фасадов домов, современных планировочных решений, всей необходимой инфраструктуры – магазины, предприятия бытового обслуживания, спортивные центры, детские площадки. Квартал в этом случае полностью обновляется и выполняется в едином стиле, удобство и комфорт жизни в нем значительно повышается. Естественно, что при этом повышается и стоимость квадратного метра жилья.

«Учитывая то, как динамично развивается строительная отрасль и технический прогресс, как существенно меняются требования людей к собственному жилью, рано или поздно появится необходимость в новой программе переселения. Старые панельные дома могут перестать отвечать запросам покупателей о комфортном жилье, не говоря уже про техническое состояние некоторых объектов. Поэтому новые фазы обновления жилого фонда практически неизбежны, но как скоро они стартуют, спрогнозировать достаточно сложно»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»

Истина в стене: спрос на жилье в России подскочил на 15% Паника сделкам не товарищ: почему не стоит спешить