Чем неудобны малоэтажные пригороды

Чем неудобны малоэтажные пригороды

Источник: Российская газета

Источник фотографии

О рисках при развитии малоэтажных пригородов, о вопросах к ценам на квартиры и качестве строительства рассказала в интервью «Российской газете» аудитор Счетной палаты Наталья Трунова.

Ввод жилья в этом году значительно опережает прошлогодний, но выход на рынок новых проектов замедлился. Есть ли в этом риски невыполнения показателей нацпроекта «Жилье и городская среда»?

Наталья Трунова: Думаю, что в этом году таких рисков еще нет. Потому что сейчас очень большой объем объектов достраивается. Прошлый год был с превышением показателей. В этом году сложно удержать динамику, но в показатели нацпроекта те объемы, которые будут построены, я думаю, впишутся.

Плюс уже более 50% — доля индивидуального жилищного строительства. И мы все понимаем, что сюда входит и регистрация объектов, которые были построены ранее, благодаря решениям по газификации, по облегчению процедуры регистрации, и этот процесс будет длиться еще ближайшие два-три года.

Доступность жилья падает. Можно ли повысить ее, снижая себестоимость строительства, или же решение — только в повышении доходов населения?

Наталья Трунова: С себестоимостью нужно работать, потому что цены на ряд стройматериалов носят исключительно конъюнктурный характер.

Если мы говорим об импортозамещении, создании своего динамично развивающегося рынка, то конкуренция будет удерживать цену на необходимом уровне. Но это долгие процессы — 3-5 лет.

Безусловно, с этим надо начинать работать сейчас.

С другой стороны, и сейчас, если сравнить стоимость строительства в декларациях, которые заявлены в информационной системе ДОМ.РФ, и цены продажи квартир — это две совершенно разные цены. Они различаются иногда в 2-3 и более раз. Да, эта себестоимость не включает цену земли, стоимость банковского кредитования и т.д. Хотя, если учесть те инструменты, которые применяют очень многие регионы, связанные с преференциями для комплексных застройщиков и так далее, — не везде стоимость земли является существенной.

Также во многих регионах сейчас действуют налоговые льготы для застройщиков. Даже если мы к этой цене прибавим 15%, 20%, даже 30% для учета разных факторов, — между задекларированной стоимостью после выхода с экспертизы и ценой продажи — большая разница. Эти разрывы вызывают вопросы.

Нужно работать со структурой рынка жилья (не только с его строительством): с механизмами строительства и предоставления в социальную аренду государственного и муниципального жилья, развития рынка коммерческой аренды. То есть расширять спектр возможностей улучшения жилищных условий не только за счет приобретения жилья в собственность.

У нас почему-то до сих пор действует индустриальная советская парадигма: раньше люди приезжали на завод в новый город, и им давали квартиру. И мы до сих пор живем не принципами инновационной экономики, а действуем как в 1970-е годы в части обеспечения жилья. Но пока людям не исполнилось 30-35 лет, они находятся в поиске, меняют несколько мест работы, могут сменить несколько городов — зачем им в каждом городе покупать квартиру?! У них должна быть возможность снять качественное жилье по приемлемой цене. Развитием спектра возможностей для граждан — этим должно заниматься государство. И за счет этого в том числе удерживать в нормальном состоянии рынок продаж, так как, конечно, если государство в лице федеральных или региональных институтов развития строит жилье, то себестоимость этого процесса должна быть открыта.

Сейчас 85% многоквартирных домов строится через счета эскроу. Есть ли проблемы с этими домами и нужно ли как-то усовершенствовать этот механизм?

Наталья Трунова: Этот механизм был введен как реакция на ситуацию с обманутыми дольщиками. Деньги поступали напрямую к застройщику, и когда с застройщиком что-то происходило — то и с деньгами тоже. В результате государство осталось с большими обременениями по отношению к гражданам. Это были отношения граждан и хозяйствующих субъектов. Но в силу того, что там семьи с детьми, которые продавали единственное жилье, чтобы купить новое, конечно, государство обязано их защитить.

Чтобы этого больше не происходило, был введен механизм счетов эскроу. Конечно, застройщикам это не нравится, особенно в нынешней ситуации, сейчас постоянно поднимается вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Наша позиция — это нарушает весь механизм. Давайте все доделаем и потом подпишем акт.

Застройщики поднимают вопросы о потребительском экстремизме, когда люди не подписывают акт приемки квартиры, выдвигая требования вплоть до цвета обоев. При этом у нас нет статистики, как часто это встречается, какие покупатели выдвигают требования. Это все пока на уровне общего описания проблемы. Люди, для которых это вопрос расширения жилищных условий, хотят поскорее въехать. Конечно, они не хотят въезжать в квартиры, где неправильно сделана стяжка, отвратительные окна и так далее. Так повышайте качество строительства! Нужно признаться, что у нас с этим проблемы. Давайте введем какие-то комиссии от муниципалитетов, которые тоже будут принимать эти дома, перечень работ. Чтобы не было претензий: «А я хотела обои в цветочек!». Но еще раз нет статистики. И нет оценок, насколько эти требования действительно необъективны. Механизм эскроу — защита прав потребителей в сфере жилищного строительства, и не хотелось бы, чтобы этот механизм был попран.

Другое дело — что любые административные проблемы, которые возникают у застройщиков, должны решаться в очень оперативном режиме. Тут должна быть обоюдная ответственность — и органов местного самоуправления, региональных органов власти. Граждане не должны пострадать, как это было в предыдущие годы.

Люди активно строят собственные дома, а государство оказывает поддержку развитию индивидуального домостроения. Успеет ли транспортная инфраструктура за развитием пригородов?

Наталья Трунова: Это очень болезненный вопрос. У нас очень низкая плотность дорожной сети. Даже в европейской части страны, где она выше, мы отстаем раза в четыре от европейских стран. И вопрос не только в транспортной инфраструктуре, но и в том, как должна быть организована социальная инфраструктура. Мы всегда указывали на тот риск при развитии индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что на протяжении последних 15 лет оптимизировалась сеть социальных учреждений — это и здравоохранение, и школы, и детсады. И чтобы организовать систему работы соцобъектов, — должны быть совершенно другие принципы, совершенно другие объекты. И пока мы про это вообще ничего не слышим, мы слышим исключительно про ИЖС. С нашей точки зрения, это существенный вызов.

Я сторонник планомерного городского развития среднеэтажной застройки. Малоэтажка — хороший вариант, но не для всех. Если посмотреть профессиональную литературу в странах, которые пошла по этому пути, — там проблем еще больше, чем в городах. Это не только транспорт, а еще и экология. Как вывозить мусор? Как обеспечить очистные сооружения?

Индивидуальное домостроение — точно дороже, чем городская территория со среднеэтажной жилой застройкой в эксплуатации. И вопрос — кто за это заплатит? Не с теми домами в 30 этажей и выше, которые строятся сейчас. Что сверхвысоко — тоже очень дорого всегда. Это тоже повышенная нагрузка на инфраструктуру (включая, например, специфические проблемы пожаротушения), обслуживание самого жилого фонда (обслуживание тех же самых лифтов).

Вернемся к ИЖС. Потому что есть позиция, что сейчас ИЖС массово будет развиваться в агломерациях. Это субурбия, которая захватила в свое время США и часть европейских стран. Очень много всякого рода социальных проблем вылезло в этой малоэтажной Америке. Потому что из пригорода вы едете на работу два часа, обратно два часа. И все эти картинки, как вы с семьей на лужайке делаете барбекю, превращаются в ад. Потому что вы детей не видите, в выходные можете только спать от усталости, а утром должны выезжать в шесть утра. Когда мы говорим, что сейчас разовьем индивидуальное строительство, нельзя об этом думать, как про отдельную историю. Это должно быть системное решение организации жизнедеятельности.

Более половины коммунальных сетей в стране требует замены. Удается ли в последние годы как-то сдвинуть с места этот процесс?

Наталья Трунова: Сейчас у нас действуют инфраструктурные бюджетные кредиты, и очень большое количество регионов взяло их именно на модернизацию инженерной инфраструктуры — водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения. Многие крупные города давно реализуют концессионные соглашения в теплоэнергетике, и там активно работают инвесторы. Проблема в том, что объекты теплоэнергетики далеко не везде консолидированные, их в свое время «разорвали» по разным собственникам. В этой ситуации модернизацию провести крайне сложно.

Те 150 млрд рублей, которые выделены через Фонд развития территорий на жилищно-коммунальное хозяйство, будут распределены в 2022 году (объем пятилетней программы составит 750 млрд рублей, по 150 млрд рублей — ежегодно), а также сумма в объеме 294,6 млрд рублей на модернизацию инженерно-коммунальной инфраструктуры (с выборкой в 2022-2025 годах), выделанная на инфраструктурные бюджетные кредиты, — это достаточно существенные суммы. Но в силу того, что это все возвратные деньги, что все это должно генерить некий денежный поток, хоть и в очень щадящей версии, к сожалению, остались выброшены малые города. Потому что там окупаемость инфраструктурных вложений нулевая, если не отрицательная. А проблемы с износом у них еще больше.

WSJ: из-за энергетического кризиса в Европе компании переносят производство в США Кому подарок, а кому расходы: кто должен платить налоги с подаренной недвижимости