Идём ругаться: что делать, если застройщик сдал квартиру с некачественным ремонтом

Источник: Яндекс.Недвижимость

Источник фотографии

Переезда в новую квартиру зачастую приходится ждать не один год. И вот наступает день Х, вы открываете дверь и понимаете: ремонт от застройщика никуда не годится. На стенах уже образовались трещины, дверные косяки живут своей жизнью, окна запотели, а с потолка сыпется штукатурка.

Неприятно, но расстраиваться рано: можно потребовать от строительной компании устранения всех дефектов за её счёт или компенсации. Подробно рассказываем, как это сделать, куда обращаться и на что вправе рассчитывать покупатель.

Как застройщик передаёт квартиру

После того, как строительство дома завершено, застройщик должен получить заключение на соответствие новостройки всем заявленным нормам. Этот документ передаётся в орган, где было выдано разрешение на возведение объекта. Затем госинстанция одобряет проект, а девелопер подаёт документы в Росреестр, где новостройка получает адрес. Чаще всего только после выполнения этих действий строительная компания приглашает дольщиков.

Эту встречу покупателя и продавца обычно называют приёмкой-передачей. Именно на этом этапе собственники должны внимательно осмотреть объект и, если обнаружены недостатки, указать на них в дефектном акте. Этот документ послужит доказательством некачественного выполнения работ — с ним дольщики могут требовать, чтобы девелопер выплатил компенсацию или же устранил недостатки за свой счёт.

В каких случаях стоит предъявить претензии

Чтобы точно обнаружить дефекты, пригласите специалиста из строительной сферы — он поможет выявить даже скрытые недостатки. Вот чек-лист из того, что стоит проверить в первую очередь:

— наличие трещин в стенах и на потолке;
— неправильное расположение коммуникаций (кухни, санузла, ванной);
— отсутствие межкомнатных перегородок (там, где они предусмотрены проектом);
— отклонение стен от вертикали свыше нормы — десять миллиметров на этаж;
— отсутствие газо- и электроснабжения (возьмите с собой зарядку от телефона, чтобы проверить розетки);
— исправность систем вентиляции (проверяется с помощью зажигалки);
— плесень и пятна гнили на стенах и в углах;
— расхождение внешнего вида квартиры с проектной документацией.

Пункты в акте описания дефектов лучше всего подтверждать фотографиями. Снимки пригодятся, если придётся доказывать свою правоту в суде. Даже если найдутся куски засохшего цемента на подоконнике — строительная компания обязана устранить и такой «баг». В интересах самого застройщика исправить все дефекты как можно скорее, ведь ему придётся нести дополнительные расходы: он обязан оплачивать коммунальные услуги, пока квартира не сдана, а иногда и неустойку за перенос сдачи.

Какие у дольщиков есть права

Если в квартире обнаружены дефекты, можно отправить застройщику претензию и потребовать:

— бесплатного устранения строительных недостатков;
— возмещения средств, которые были потрачены на самостоятельное устранение дефектов;
— скидки на квартиру по договору: она должна быть соразмерна затратам на ремонт от застройщика;
— расторжения договора, если дефекты слишком явные и их сложно исправить.

Как считают эксперты, лучший способ защиты — потребовать компенсацию за расходы на стройматериалы и работы или снижение стоимости квартиры.

Размер компенсации со строительной компании

Чтобы рассчитать размер компенсации, обратим внимание на отделку и её тип. Очевидно, что, если квартира сдаётся «с отделкой», то требования к застройщику будут выше: объём работ гораздо больше, чем в других случаях. И тут важно быть внимательным вдвойне: даже самая незаметная трещина на наливном покрытии пола порой приводит к большим затратам — например, демонтажу всего покрытия.

Чтобы определить сумму компенсации, стоит учитывать:

— цены необходимых стройматериалов;
— затраты на демонтаж — если требуется;
— стоимость работы специалистов.

Все расходы обязательно подтверждайте чеками и квитанциями, если решите защищать свои интересы самостоятельно. Для начала обязательно зафиксируйте несоответствия с приглашённым специалистом по строительно-технической экспертизе: он отразит все выявленные дефекты в своём отчёте. С подобным документом будет проще доказать свою правоту в суде, если девелопер откажется договариваться.

Часто дольщики выбирают другой способ защиты — снижение стоимости квартиры по ДДУ на сумму компенсации. Для этого придётся вызывать строительно-технического эксперта: он определит расходы на устранение дефектов по среднерыночной стоимости. В итоговую сумму будут входить ещё и затраты на стройматериалы, а также услуги ремонтной бригады и возможный демонтаж.

Экспертный отчёт нужно предоставить и в суд — если дело дойдёт до него. При этом размер компенсации может отличаться, в зависимости от региона строительства дома. Имейте в виду: отчёт оценщика действует в течение шести месяцев.

Инструкция: 7 шагов, как получить компенсацию с девелопера

Сначала попробуйте договориться с застройщиком мирным путём. Если он устранил все недостатки за свой счёт в кратчайшие сроки, а качество работ вас устраивает, можете подписывать акт приёма-передачи квартиры и оформлять на неё право собственности в Росреестре. Если девелопер не признаёт свои недостатки в работе и не собирается их устранять, следуйте нашей инструкции.

Обращение за помощью к строительному эксперту

Обычно независимые оценочные компании прописывают прямо на сайте диапазон своих услуг. Необходимо подобрать эксперта, который хорошо разбирается именно в строительно-технической оценке. Чтобы выбрать специалиста, изучите его документы, почитайте отзывы: обращайте внимание на профильное образование, обязательную регистрацию в реестре НОСТРОЙ или НОПРИЗ и членство в одной из саморегулируемых организаций (СРО) — специализированных компаний, которые контролируют и отвечают за работу своих участников.

Когда эксперт найден, заранее согласуйте с ним время осмотра объекта. Предупредить о проведении экспертизы нужно и застройщика — не менее чем за три дня. Если объект расположен в другом регионе, оповестите девелопера минимум за пять дней до осмотра квартиры. Найти его почтовый адрес можно на сайте налоговой, это самый надёжный способ оповещения.

Проследите, чтобы отправлению был присвоен регистрационный номер — так можно будет доказать, что застройщик был извещён в положенный срок.

После проведения экспертизы будет подготовлен оценочный отчёт с причинами появления дефектов и ценой восстановительного ремонта.

Направление претензии к застройщику

Перед отправкой претензии девелоперу внимательно изучите ДДУ. В некоторых договорах застройщики прописывают возможность снижения цены за квартиру только после того, как они не устранили дефекты при сдаче жилья. То есть право на уменьшение стоимости будет действовать только в том случае, если девелопер никак не отреагирует на замечания.

В подобной ситуации важен срок, в который строительная компания должна исправить брак. Если он нарушен — отправляйте застройщику претензию. Тут тоже лучше всего написать письмо, указав: ДДУ, дефектный акт, отчёт строительно-технической экспертизы — всё это в дальнейшем станет доказательствами в случае судебного разбирательства. Необходимо также обозначить срок, в который должен уложиться девелопер. Например, разумным для устранения дефектов в ремонте считается период в десять дней после получения письма. Если строительная компания игнорирует обращение — смело обращайтесь в суд.

Подача искового заявления

Если претензии не принесли результатов, самое верное решение — подать иск. Важно определиться, в какую инстанцию обращаться: если сумма вашего требования менее ста тысяч рублей, достаточно написать заявление мировому судье. Когда больше — в районный суд. Обычно инстанция, в которую нужно подать иск, прописана в ДДУ. Это может быть суд по месту расположения новостройки, юридическому адресу застройщика или проживания дольщика.

Расчёт стоимости иска

В исковом заявлении указывается сумма, которую необходимо взыскать с девелопера. По законодательству можно требовать:

— компенсацию за принесённый моральный вред — окончательный размер определит суд;

— возмещение расходов за строительные материалы — опираясь на заключение независимого эксперта или судебной экспертизы;

— неустойку за несоблюдение сроков выплаты части стоимости по ДДУ — если девелопер согласился на снижение цены квартиры;

— штраф по Закону о защите прав потребителей.

Если стоимость иска менее одного миллиона рублей, то госпошлину оплачивать не придётся. Это право отражается в подп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ. Если сумма в исковом заявлении больше одного миллиона рублей, то нужно заплатить 0,5% от суммы, превышающей это значение, но не более 60 тысяч рублей, а также дополнительно 13 200 рублей. Например, общая сумма иска полтора миллиона рублей — в таком случае, размер госпошлины составит 15 700 рублей.

Сбор документов

Вместе с иском в суд подаются копии документов, которые подтверждают претензии к девелоперу. В стандартный пакет обычно входят:

— договор долевого участия (ДДУ);
— финансовые документы о покупке квартиры;
— отчёт независимого специалиста по строительно-технической экспертизе;
— претензия к девелоперу и подтверждение её получения;
— квитанция об оплате госпошлины, если требуется.

Обязательно отправляйте копию иска девелоперу с перечислением приложенных документов. Лучше послать пакет с курьером или почтой с уведомлением. Так можно будет доказать, что застройщик был предупреждён о поданном иске.

Судебные заседания

После подачи иска назначается судебное заседание. Помощник судьи высылает обеим сторонам извещение о дате и времени проведения процедуры. Истец должен взять с собой оригиналы документов. Во время суда необходимо опираться на статьи Гражданского кодекса и Закон о правах потребителей. Если не будет представителя от застройщика, рассмотрение дела перенесут. Как правило, проводится от двух до четырёх заседаний до оглашения решения.

Ожидание решения суда и получение компенсации

После того, как суд вынес положительное решение, можно требовать от девелопера компенсацию. Имейте в виду: документ вступает в силу через тридцать дней после его составления. За этот период стороны могут обжаловать решение. Обычно в апелляционную инстанцию обращаются ответчики для пересмотра дела. Если решение будет обжаловано, новое постановление вступает в силу в день его вынесения.

Чтобы взыскать деньги с девелопера, дольщик должен получить на руки исполнительный лист. По этому документу он вправе обратиться в банк, где у застройщика открыт расчётный счёт. Кроме исполнительного листа потребуется написать заявление, в котором необходимо указать банковские реквизиты застройщика. Их можно узнать в налоговой службе или базе судебных приставов.

Как правило, взыскание средств со строительной компании — процесс длительный. Редко выходит, чтобы дольщик сразу после обращения в банк получил деньги. Если у застройщика на счёте недостаточно средств, его будут проверять судебные приставы на наличие имущества — на него и наложат арест, пока строительная компания не рассчитается по своим долгам перед дольщиками.

Если просрочка по выплате компенсации длится больше трёх месяцев, а сумма превышает 300 тысяч рублей, то дольщик может направить в суд новый иск с просьбой признать застройщика банкротом. Судя по практике, подача такого заявления — эффективный способ заставить девелопера быстрее закрыть задолженность. Однако у подготовки иска о банкротстве есть свои особенности, поэтому лучше заранее проконсультироваться со специалистом.

Несколько важных нюансов

Рассмотрение дела о компенсации судом может затянуться на несколько месяцев, поэтому не надо спешить делать ремонт в квартире, пока идёт процесс. Если в квартире чистовая отделка, то можно переехать в неё — это не должно помешать судебной экспертизе.

А если строительные дефекты были обнаружены уже после приёмки-передачи объекта, то и в этом случае покупатель может потребовать от застройщика компенсацию.

Дело в том, что девелопер обязан дать гарантию на свои работы согласно Закону №214-ФЗ. Гарантийный срок обычно не превышает пяти лет, а на коммуникации и оборудование — три года. Если в ДДУ не указывается конкретный период на гарантию, он ограничен двумя годами. При направлении претензии к строительной компании и обращении в суд опирайтесь на ГК РФ и Закон о защите потребителей, ведь квартира — это тоже товар.

Получение компенсации с застройщика — процесс достаточно трудоёмкий и сложный. С другой стороны, это право покупателя — отстаивать свои интересы и вернуть деньги, которые были потрачены на покупку квартиры. Если сомневаетесь в своих силах, доверьте составление документов юристу. Так можно сберечь своё время, нервы и получить с девелопера компенсацию в полном объёме.

«Жилье Шредингера»: стоит ли инвестировать в апартаменты Топ популярных планировок 2022 года