Индивидуальное жилищное строительство: благодаря и вопреки

Источник: BFM.ru

Источник фотографии

По итогам шестого Всероссийского урбанистического форума «Среда для жизни — 2022», состоявшегося недавно в Тамбове и полностью посвященного развитию малоэтажного сегмента рынка, премьер-министр РФ Михаил Мишустин поручил проработать вопрос поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с привлечением современных технологий и решений. Как уже рассказывал BFM.ru, речь идет об использовании готовых домокомплектов — быстровозводимых конструкций.

«Минпромторг, Минстрой и Минфин вместе с «Домом.РФ» должны до конца сентября представить в правительство согласованные предложения о системных мерах поддержки этого направления. В частности, для граждан может быть предусмотрено софинансирование части стоимости приобретаемых готовых домокомплектов или субсидирование процентной ставки, если дом, который должен быть собран из быстровозводимых конструкций, покупается в ипотеку. Для производителей домокомплектов будет проработана возможность предоставления льготного финансирования на открытие или модернизацию производства», — сообщается на сайте российского правительства.

Вообще, для рынка недвижимости тема ИЖС стала в последнее время топовой: все исследования и подсчеты гласят, что большинство россиян предпочли бы жить в собственном доме, если еще там не живут. В частности, совместный опрос «Дом.РФ» и ВЦИОМ*, представленный на тамбовском форуме, свидетельствует: больше половины обитателей многоквартирных домов (около 19,7 млн российских семей) хотели бы переехать в индивидуальный дом, около 54% таких горожан готовы рассмотреть ипотеку для покупки или строительства своего дома, в том числе 8% покупали бы или строили только при ее наличии.

«Мы видим, что семь из десяти российских семей называют индивидуальный дом идеальным форматом жилья для себя. При этом в реальности в частном доме живут лишь четыре семьи из десяти. Этот разрыв между запросами граждан и текущим положением дел свидетельствует о том, что рынок ИЖС в России имеет огромный нераскрытый потенциал. И главный ключ к этому потенциалу — доступная ипотека, о чем неоднократно говорил и президент. Если в сегменте многоквартирных домов каждая вторая квартира сегодня покупается с ипотекой, то в секторе ИЖС — не более 5%. «Дом.РФ» проводит масштабную работу по развитию этого рынка, одним из важнейших направлений стало распространение на ИЖС льготных ипотечных программ с госучастием. Рассчитываем, что этот сегмент кредитования будет развиваться», — рассказывает генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко.

Показательные цифры приводит и опубликованное в конце августа исследование* Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка, эксперты которого отмечают: в 2021 году объем индивидуального жилищного строительства стал рекордным — 49,1 млн квадратных метров (по их оценкам, это 53% от общего объема строительства в стране). Если вести подсчеты в квадратных метрах, то по итогам 2021 года регионами — лидерами ИЖС стали Московская область (5,8 млн), Краснодарский край (3,3 млн), Ленинградская область (2,3 млн), Татарстан (2,1 млн) и Башкортостан (1,8 млн). И еще: за постсоветский период в России было построено свыше 450 млн квадратных метров жилья в сельской местности, из них 353 млн квадратных метров (78%) пришлось на индивидуальное строительство.

«В общем объеме строительства ИЖС к настоящему времени достигло паритета — 24,6 млн квадратных метров в сельской местности против 24,5 млн квадратных метров в городской. При этом в сельской местности благодаря более низкой стоимости строительства (ниже стоимость земельного участка, трудовых ресурсов) вводится большая удельная (в расчете на одно домостроение) площадь жилых помещений. Как правило, в сельской местности один условный дом будет на четверть большей площади, чем жилье в городе. Первые шесть месяцев 2022 года стали непростыми для рынка: повышение ключевой ставки, рост стоимости строительных материалов, приостановление программы сельской ипотеки. С учетом снижения ставки и возобновления сельской ипотеки мы прогнозируем восстановление темпов роста рынка ИЖС до рекордных показателей во втором полугодии и до 50 млн квадратных метров по итогам 2022 года», — подчеркивает руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка Дмитрий Тарасов. Причем основными территориями роста Россельхозбанк считает Московскую область и Краснодарский край.

В своем выступлении на форуме в Тамбове аудитор Счетной палаты РФ Наталья Трунова привела данные Росстата за период с 2012 года по 2021 год, согласно которым ИЖС-сегмент активно развивается и в крупнейших городах страны. Ну, Москву и Санкт-Петербург можно в данном случае оставить в стороне, а вот, например, в Ростове-на-Дону доля ИЖС составляет 65,1% от общего объема построенного за указанное время жилья, в Уфе — 53,4%, в Волгограде — 47%, в Казани — 37,4%, в Нижнем Новгороде — 33,9% и так далее.

Впрочем, в опубликованном в начале сентября материале собеседники BFM.ru уже отмечали: не все так радужно. И ладно бы речь шла только о не быстрых в реальности сроках возведения быстровозводимых домов или о ценах, далеко не всегда соответствующих правительственным представлениям и рекламным обещаниям. У сегмента ИЖС множество системных, куда более сложных проблем, о необходимости решить которые также шла речь на форуме «Среда для жизни».

По оценкам Натальи Труновой, в том, что ИЖС-показатели в последнее время, что называется, рванули, велика заслуга программы газификации, упрощенной регистрации и никак не заканчивающейся «дачной амнистии». Именно эти три фактора эксперт называет основными причинами роста ИЖС и, кстати, основными причинами прошлогоднего успеха всей строительной отрасли, которая без сегмента индивидуального жилищного строительства выглядела бы весьма кисло.

Конечно, статистика ввода квадратных метров — это да, хорошо, но, как напоминает Наталья Трунова, развитие сегмента требует параллельного, а в идеале опережающего развития инфраструктуры, прежде всего транспортной. А у нас большая часть территории страны, в том числе те ее части, где доля ИЖС составляет более 70%, имеет плотность автодорог от 0 до 99,9 километра на каждые 1000 квадратных километров.

Дальше: на федеральном уровне, безусловно, действует поддержка развития инфраструктуры сельских территорий и строительства жилья. Но для того чтобы содержать построенное на должном уровне и в рабочем состоянии, также необходимы ресурсы, которые надо откуда-то брать. Вопрос откуда, понятное дело, повисает в воздухе.

Необходимость создавать полноценную и весьма масштабную инфраструктуру при низкой плотности застройки, что экономически очень серьезно нагружает проекты ИЖС, «расползание» городов и рост антропогенной нагрузки на окружающую среду, снижение социальных контактов — все это эксперты тоже называют рисками активного развития сегмента ИЖС.

Игроки рынка, с которыми побеседовал BFM, обозначили еще несколько его «болевых точек». По мнению директора департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family Екатерины Коган, есть три основные причины, тормозящие процесс.

Екатерина Коган
директор департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family

«Первая — не существует единых условий продаж ИЖС: кто-то продает по договору купли-продажи (ДКП), кто-то делает договор на землю плюс отдельный подряд, кто-то составляет договор продажи будущей вещи, есть опция продажи по 214-Ф3. Все формы договоров имеют ряд преимуществ и недостатков. Например, для продажи по ДКП необходимо построить и зарегистрировать дом, 214-ФЗ означает необходимость получения и/или корректировку проекта планировки территории, что откладывает выход на стройку примерно на год, договор продажи будущей вещи не принимают примерно 90% банков. Да и в целом большая часть банков готовы рассматривать преимущественно продажу по ДДУ (214-ФЗ). А одно из главных преимуществ ИЖС — скорость, и это важно не потерять. Отсюда вывод: должна появиться единая нормативно-договорная база, которая учтет все текущие недочеты в имеющихся правовых схемах, чтобы в итоге был разработан единый стандарт продажи ИЖС. Тема вторая — отсутствие стандартов по наличию соцобъектов внутри поселка. Сейчас на рынке представлены объекты с самым разным набором коммуникаций, вплоть до того, что в некоторых поселках реализуются земля и дома только с электричеством, и то по схеме подключения по программе электрификации населенных пунктов. Конечно, будущие жильцы этих поселков сталкиваются потом с множеством проблем и на этапе строительства не могут зачастую оценить все риски. Повторю, пока рынок очень разношерстный, и стандартов ИЖС нет. И третий вопрос из числа давно наболевших — разработка нормативной базы для управления общим имуществом в таких поселках. В многоквартирных комплексах за местами общего пользования и территорией следят представители сферы ЖКХ, правомерность их деятельности и тарифы четко регламентированы стандартами и законодательно-нормативной базой, чего нет в отношении коттеджных поселков. Поэтому ненадлежащее качество обслуживания за большие деньги — история нередкая. И ввиду отсутствия нормативно-правовой базы рычагов влияния на эту ситуацию нет».

Руководитель проектов «Новая Руза девелопмент» Михаил Африканов вообще говорит, что, к сожалению, на загородном рынке все дальше расходятся декларируемое и реальное: на фоне всех заявлений о решительных мерах поддержки покупатели ИЖС по-прежнему должны продираться через формальности и бюрократию.

Михаил Африканов
руководитель проектов «Новая Руза девелопмент»

«Во-первых, под ИЖС банки подразумевают юридический статус — ВРИ участка, а простые люди — загородный дом, в котором живет семья. Во-вторых, банки пока не готовы и, похоже, не заинтересованы в совершенствовании своих продуктов под специфику загородного рынка. Напротив, они скорее работают по отработанным на МКД шаблонам. Мы видим совершенно «городские» требования к заемщикам, те же формальные чек-листы. Доходит до абсурда: например, необходимость предоставить выписку из домовой книги — внимание! — для коттеджа, построенного и поставленного на кадастровый учет месяц назад! В-третьих, не учитывается и специфика самих загородных девелоперов: это чаще всего классическое МСП — небольшие компании, ИП, объединившиеся, чтобы буквально «поднимать целину». Их задача — превратить чистое поле в жилой поселок со всей инфраструктурой, причем так, чтобы лавировать в не такой уж широкой рамке платежеспособного спроса. А за плечами таких девелоперов нет какого-то мощного узнаваемого бренда, многолетней истории, больших уставных капиталов и десятков тысяч квадратных метров, введенных МКД. В-четвертых, сами объекты очень разные — по локации, материалам, качеству строительства, их бывает сложно объективно оценить для залога. «Аршином общим не измерить» — это как раз про текущую ситуацию».

Вероятно, банки будут больше заинтересованы в этом рынке и развитии соответствующих продуктов, когда на нем будет больше клиентов, предполагает эксперт. Однако, по его оценкам, именно несовершенство кредитования тормозит достаточно мощный запрос на ИЖС.

«Десять готовых домов в поселке «Белая Руза» со средним чеком 14,5 млн рублей проданы за год с привлечением заемных средств, в том числе и по программе ипотеки от застройщика. Приходится прибегать к таким инструментам, поскольку вполне себе платежеспособным клиентам банки задирают первоначальный платеж до 50% или отказывают вовсе, например, из-за статуса индивидуального предпринимателя. В более дорогом сегменте — от 35 млн рублей в Ruza Chalet — ситуация примерно такая же: три из пяти сделок этого года — с привлечением ипотечных средств. Льготная ипотека с лотами до 12 млн рублей также оборачивается бюрократией на несколько месяцев. И здесь хочется отметить, льготная ипотека реально работает на строящийся дом, а вот с готовым возникают проблемы, что, казалось бы, совсем нелогично», — отмечает Михаил Африканов.

Получается, что пока ИЖС развивается наполовину благодаря, наполовину вопреки — привычная, в общем-то, для нас картина. Но потребительский запрос на индивидуальные дома и правда настолько мощный, что даже с трудноизлечимыми системными болезнями сегмента придется как-то бороться — и государству, и банкам, и девелоперам, и подрядчикам. Потому что самолечение в данном случае выглядит совсем уж неэффективным.

* Есть в распоряжении BFM.ru

Эксперт Лукьянов: неправильная замена батарей увеличит плату за тепло в 10 раз Можно ли купить дачу на маткапитал и как это сделать