Как можно неожиданно лишиться квартиры, даже если при ее покупке сам банк проверял все документы

Как можно неожиданно лишиться квартиры, даже если при ее покупке сам банк проверял все документы

Источник: Юридические тонкости

Источник фотографии

Предоставляя ипотечный кредит, банки всегда проводят предварительную проверку и самой недвижимости (на предмет незаконных перепланировок), и документов на нее (является ли продавец собственником, сколько вообще собственников у жилого помещения по данным ЕГРН и кто в нем зарегистрирован).

Поэтому есть примеры, когда люди специально оформляют на квартиру ипотеку, чтобы заручиться дополнительным контролем сделки со стороны банка.

Но, как показывает практика, ни одна даже самая тщательная проверка не может дать покупателю 100%-ной гарантии, что впоследствии он не лишится квартиры.

Женщина купила однокомнатную квартиру, взяв в банке ипотечный кредит.

Банковские сотрудники, как обычно, проверили документы: квартира принадлежала только одной собственнице, на основании приватизации, других жильцов на регистрационном учете не числилось.

Ничего подозрительного замечено не было — так что ипотеку одобрили, и сделка вскоре состоялась.

Но спустя некоторое время покупательница получила иск из суда: некий мужчина оспаривал договор купли-продажи квартиры, а также ее приватизацию, требуя признать за ним право пользования жилым помещением.

В ходе разбирательства выяснилось, что истец приходился родным братом предыдущей собственницы квартиры, которая ее продала.

Раньше они с сестрой и матерью жили в другой квартире, по договору соцнайма. Но дом признали аварийным.

Решением суда по иску администрации семью выселили из старой квартиры и сняли их с регучета. Взамен им предоставили эту однокомнатную квартиру.

Но на момент переселения брат отбывал заключение, поэтому он не мог оформить регистрацию в новое жилье — успел лишь подписать согласие о вселении туда.

А после отбытия срока он узнал, что когда матери не стало, сестра оформила ему регистрацию в квартире своего супруга, выписав его из спорной квартиры, а сама ее приватизировала.

Администрация, видя, что брат зарегистрирован по другому адресу, а в квартире числится на регучете только одна сестра, заключила с ней соглашение о приватизации.

Став собственницей, сестра вскоре продала квартиру той самой женщине, которая взяла ипотеку. И теперь брат, который остался в итоге без жилья, требовал признать все заключенные с квартирой сделки недействительными, т. к. приватизация была проведена без его участия.

Суд признал, что право пользования спорной квартирой брат не утратил: его отсутствие носило временный характер, а то, что он не был там зарегистрирован, не означает, что его право на жилье прекратилось.

Ведь в свое время администрация вынесла решение о вселении брата в эту квартиру, и он от этого не отказывался.

Поэтому приватизация жилья была проведена незаконно — без участия еще одного жильца, который имел право пользоваться квартирой (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1). А значит, и последующая продажа квартиры тоже является ничтожной сделкой.

По поводу срока исковой давности суд пояснил, что для ничтожных сделок он составляет 3 года с момента, когда брат должен был узнать о нарушении своего права на жилье. Но не может быть больше 10 лет со дня исполнения сделки (ст. 181 ГК РФ).

Поскольку брат подал иск сразу после освобождения, узнав о продаже квартиры, и при этом уложился в общий 10-летний срок, суд полностью удовлетворил его иск.

А покупательница, несмотря на то, что добросовестно проверила все документы перед сделкой, осталась в результате без квартиры, но с большим долгом по кредиту.

Суд обязал продавца вернуть деньги, но удастся ли женщине получить их фактически и в полном размере — неизвестно.

Апелляционная инстанция оставила решение в силе (Ленинский р-й суд г.Оренбурга, дело № 2-293/2019).

Как можно было этого избежать?

Выше упоминалось, что при расселении квартиры в аварийном доме администрация выселила семью на основании решения суда.

Проверив фамилию продавца квартиры по базе судебных решений, можно было выяснить, что женщина выселялась вместе с братом и матерью. При этом фактически вселились в спорную квартиру только она и мать — т. е. вопрос «куда делся брат?» напрашивается сам собой.

Поэтому перед сделкой рекомендуется проверять не только документы на недвижимость, но и самого продавца — по базе судебных решений ГАС «Правосудие»:

— выбираем раздел «Федеральные суды общей юрисдикции»,

— далее вверху переходим на ссылку «Поиск по делам и текстам судебных актов»,

— выбираем субъект РФ и вводим Ф.И.О. продавца в поисковой строке сверху.

После нажатия кнопки «Найти», база выдаст все судебные решения с участием интересующего вас человека.

Названы причины резкого подорожания овощей к Новому году Уютная скандинавская квартира с приятным зимними нотками (98 кв. м)