Как отличить сервисные апартаменты от псевдо-апартаментов?

Как отличить сервисные апартаменты от псевдо-апартаментов?

Источник: Обзор рынка новостроек

Источник фотографии

Покупка юнита в апарт-отеле – прекрасное вложение. Но только в том случае, если речь идет о классических сервисных апартаментах. Когда застройщик под видом такого инвестиционного продукта предлагает обычную квартиру без возможности прописки и с повышенной налоговой ставкой – это уже совсем иная история. История, которая вряд ли принесет вам хороший доход. Как же определить, какой перед вами объект?

Наличие доходных программ

Самый простой способ узнать, являются ли апартаменты сервисными – это уточнить у застройщика, предусмотрена ли возможность управление юнитами. Доходные программы предполагают передачу обязанностей сотрудникам УК и получение дохода. Что обычно берет на себя управляющая компания? Зависит от конкретной программы, но, как правило, это:

· Техническое обслуживание номеров;

· Уборка в номерах;

· Поиск арендаторов и их заселение;

· Разрешение чрезвычайных ситуаций;

· Оплата коммунальных услуг и взаимодействие с налоговыми органами (опционально);

· Приобретение элементов декора, бытовых приборов.

В 90% случаев юниты в сервисных апарт-отелях передаются с полной отделкой и меблировкой (в отдельных случаях комплект мебели и техники приобретается отдельно и является неукоснительным условием подписания агентского договора).

Важно! Не всегда наличие доходных программ свидетельствует о том, что апарт-отель действительно «сервисный». Иногда участие УК в сдаче номеров имеет почти что номинальный характер. К примеру, в договоре с УК может быть прописано, что в случае, если УК не найдет арендаторов на объект, она не обязана выплачивать доход владельцу. Это негативный момент. Равно как и пункт с требованием, что собственник должен сам решать вопросы, связанные с эксплуатацией помещения. Чтобы понять, что застройщик действительно занимается строительством сервисного отеля, а не использует доходные программы как маркетинговый ход, перед покупкой стоит внимательно прочитать условия договора с управляющей компанией.

Местоположение новостройки

Немаловажным фактором для успешного развития проекта является локация, где он реализуется. Ни один застройщик, который планирует реально заниматься управлением апарт-отеля и получать с этого доход, не будет строить объекты в непопулярных местах, где трудно будет найти арендаторов.

Сервисные апарт-отели могут располагаться в центре или иных престижных районах города, рядом со станциями метро, железнодорожными вокзалами, аэропортом. Еще один вариант хорошего расположения отеля – в красивой природной локации, на берегу Финского залива или озера, в живописной лесной чаще. Такие отели будут арендовать – сюда будут приезжать туристы, чтобы отдохнуть или познакомиться с достопримечательностями. Иногда апарт-отели строят рядом с крупными промышленными объектами (заводами, фабриками) для того, чтобы сдавать в аренду номера командировочным и бизнес-туристам. Однако, такие проекты не всегда бывают востребованными (это надо учитывать).

Если же застройщик выбрал место для строительства не в самом удачном месте – к примеру, в городе-спутнике, где и так много жилья, которое почти нереально сдать по выгодной цене, на удалении от города и крупных автомобильных развязок, то скорее всего он просто не смог поменять статус земель. Что это значит? Это говорит о том, что земля не предназначена для жилищного строительства, и девелопер решил построить здесь отель как альтернативу стандартному жилому комплексу.

Еще бывает так, что в конкретном месте ЖК строить нельзя по причине плохой экологии, недостаточно развитой инфраструктуры. А для отеля требования мягче. Кроме того, при строительстве комплекса с апартаментами не обязательно возводить рядом детские сады, организовывать паркинг, мягче требования и к таким показателям как тепло-, звукоизоляция. А это значит – затрат на реализацию будет гораздо меньше. Оценить такие детали проекта бывает непросто, однако стоит это сделать – так вы поймете мотивы застройщика и сможете понять, насколько велики окажутся ваши выгоды от участия в проекте.

Сервисные элементы

Термин «сервисные апартаменты» говорит сам за себя: в апарт-отеле обязательно должны быть услуги и сервисы, выгодно отличающие проект от обычного жилого комплекса. И это не коммерческие помещения, в которых гипотетически могут открыться магазины и салоны красоты, а проекты и компании, которые уже дали свое согласие на присутствие в комплексе. Как правило, хороший апарт-отель располагает следующими пространствами:

· Коворкинг-центр, залы для занятий спортом (с тренажерами или оборудованием для йоги), переговорные комнаты, конференц-залы;

· Лобби-бар, кафе, зона ожидания, где подают кофе/чай, или где их можно приобрести;

· Зона ресепшн, служба консьержей и охраны;

· Сервисы по уборке в номерах, доставке еды, заказу такси и аренде автомобилей, трансфер в аэропорт;

· Развлекательные объекты различной направленности.

Очевидно, что для отдыхающих наличие таких объектов может играть решающее значение при выборе отеля. Создатели комплекса должны позаботиться о том, чтобы объект был востребованным – они как никто другой должны быть в этом заинтересованы. Во всяком случае, если планируют использовать здание именно как отель, а не как альтернативу классическому жилью.

Наличие гостиничной линейки

Далеко не всегда наличие целой линейки однотипных апарт-отелей свидетельствует о том, что перед вами достойный проект. Однако, в большинстве случаев это именно так. Есть отели, которые строятся девелоперами не серийно, но таких в Петербурге мало. Как правило, это именно сетки – связана особенность с тем, что застройщику выгодно создать единую систему, а затем реализовывать по ней сразу несколько проектов.

Примеры качественных сервисных отелей в Петербурге

Сегодня в Северной столице представлено немало отелей, где можно приобрести юнит и хорошо на этом заработать в будущем. Мы собрали для вас рейтинг таких объектов, исходя из качества их строительства, архитектурной концепции, видовых характеристик (что тоже немаловажно), близости знаковых достопримечательностей, наличию удачных доходных программ и гостиничных услуг:

· Docklands от Docklands Development. Несмотря на то что у компании один объект, его реализация на высоте. А удачное местоположение, прекрасный ремонт и высокий уровень обслуживания делает проект одним из наиболее востребованных в городе.

· Artstudio Nevsky, Artstudio Moskovsky и Artstudio M103 от RBI. Три объекта в линейке, один из них уже успел получить многочисленные награды. В апарт-отелях, помимо прочего, реализуется концепция Art for Apart – гости отелей могут прикоснуться к истории города: во всех номерах есть QR-коды, наведя на которые можно прослушать знаменитые музыкальные композиции, написанные жившими некогда в Петербурге людьми, или узнать, какую одежду носили известные личности, какие предпочитали блюда. Во всех отелях RBI организован высококлассный сервис, есть доходные программы на любой вкус.

· In2it от «Плаза Лотус Групп». Отель имеет высокие рейтинги, здесь созданы все условия для выгодной сдачи апартаментов в аренду. Объект строится в Московском районе, прямо напротив станции метро «Купчино». Первый корпус уже сдан, еще один планируется достроить к четвертому кварталу 2022-го года.

Такие проекты не имеют ничего общего с псевдоапартаментами, которые редко оказываются комфортным жильем. Однако, если вам не нужна прописка, а вы лишь желаете приобрести квартиру по более низкой цене (и при этом готовы платить более высокие к/у и налоги), то можете рассмотреть варианты покупки в несервисных проектах.

«Газпром» назвал сроки возможного прекращения поставок газа Молдавии Спрос на новостройки Москвы вернулся на прошлогодний уровень