Как такое может быть? Строящееся жилье в Петербурге теперь стоит дороже готового

Как такое может быть? Строящееся жилье в Петербурге теперь стоит дороже готового

Источник: Бюллетень недвижимости

Источник фотографии

По данным аналитиков BN.ru, средняя цена квадратного метра петербургских новостроек стала выше, чем на вторичке, – 180 тыс. руб. против 175 тыс. руб. Рынок недвижимости попал в уникальную ситуацию: готовое жилье еще никогда не было дешевле строящегося. Мы попросили экспертов разобраться в причинах такого явления.

Ольга Романова, ведущий аналитик BN.ru

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

– По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за август 2021 года средняя цена предложения петербургских новостроек (без учета элит-класса) выросла на 2,07%, или 2656 руб. за кв. м. И к началу сентября составила 180,2 тыс. руб. за кв. м.

Цены по типу квартир

Тип Единица измерения цены Июль 2021 Август 2021 Изменение, %
Студии и 1ккв Тыс. руб. 6 313 6 358
Руб./кв. м 180 880 181 946 0,59
2ккв Тыс. руб. 11 477 11 683
Руб./кв. м 176 982 179 111 1,20
3ккв Тыс. руб. 16 062 16 372
Руб./кв. м 174 817 176 820 1,15

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за август 2021 года средняя цена предложения вторичного рынка квартир Санкт-Петербурга уменьшилась на 0,83%, или на 1473 руб. с кв. м. И к концу месяца составила 175,1 тыс. руб. за кв. м.

Цены по типу квартир

Тип Единица измерения цены Июль 2021 Август 2021 Изменение, %
Студии и 1ккв Тыс. руб. 6 383 6 197
Руб./кв. м 182 993 185 959 1,62
2ккв Тыс. руб. 10 907 10 155
Руб./кв. м 178 877 173 916 -2,77
3ккв Тыс. руб. 15 446 14 128
Руб./кв. м 169 454 163 128 -3,73
4ккв Тыс. руб. 21 198 19 346
Руб./кв. м 171 199 163 324 -4,60

Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

– Во многих регионах средняя цена на первичном рынке давно обогнала показатели вторичного рынка жилья. Здесь есть несколько причин. Для отдельных территорий это качественный рост нового предложения, для других – снижение доли застройки на окраинах и рост предложения в центральных районах. Но опережающий рост цен на новостройки – общее явление последнего времени. И на текущем этапе это связано в первую очередь с государственными стимулами и льготным кредитованием. Именно льготная ставка стала главной причиной того, что многие потенциальные покупатели решили выйти на первичный рынок.

Данные коллег из разных регионов свидетельствуют о том, что пик спроса уже пройден. Рынки в большинстве городов начинают демонстрировать признаки охлаждения. Не везде этот процесс идет равномерно, но факторов для сохранения заметного роста цен становится всё меньше. Контуры льготной ипотеки скорректированы, и наиболее заметным этот процесс стал для столиц. Ключевая ставка ЦБ РФ продолжает повышаться, и это будет работать на охлаждение ипотечного рынка на вторичке. Сам рост цен, который продолжается более года, с каждым днем отсекает от рынка всё большее число потенциальных покупателей. Кроме этого, в результате быстрого роста цен на рынке сложилось много диспропорций. Часто простое, а иногда откровенно плохое жилье подорожало сильнее комфортного и качественного. Эти перекосы уже стали заметны и требуют корректировки. Мы не ждем быстрого снижения цен на новостройки в ближайшие месяцы. Даже в тех регионах, где просадка в продажах в последнее время заметна, у продавцов пока есть резерв. Большинство девелоперов готовы к снижению темпов продаж, но не готовы к ценовому откату.

Ирина Богачева, руководитель группы «Новое строительство» АН «Итака»:

– Причина такого перекоса не только в льготной ипотеке. Дело и в изменениях в законодательстве: застройщиков обязали работать через эскроу-счета. В 2019 году таких компаний было немного; сейчас практически все застройщики, имеющие объекты с отдаленными сроками сдачи, работают по новой схеме. Это заставляет их брать банковские кредиты, платить проценты, соответственно, всё отражается на стоимости конечного продукта. Кроме того, серьезное влияние на рост спроса на новостройки оказала пандемия, сформировав отложенный спрос. После длительной изоляции в первой половине 2020 года, когда застройщикам достаточно долго не разрешали работать с клиентами и заключать договоры даже удаленно, клиенты ринулись приобретать квартиры. Люди опасались дальнейшего обесценивания своих накоплений и торопились сделать надежные инвестиции, а именно вложиться в недвижимость. Безусловно, этот отложенный спрос был сильно подогрет снижением ипотечных ставок. Все эти меры были призваны поддержать рынок новостроек, но привели к колоссальному буму продаж.

Вторичному рынку сложно конкурировать с новым строительством, в первую очередь из-за ипотеки. Несмотря на то что ключевая ставка поднялась, на ипотечных ставках на первичном рынке это почти не отразилось. Кроме того, некоторые застройщики подогревают к себе интерес, создавая совместно с банками собственные ипотечные программы со ставками от 1,25% на определенный период. Что касается госпрограмм для первичного рынка, то по факту ставки в большинстве банков остались прежними и стартуют от 5,7%.

К тому же застройщик имеет возможность регулировать свои продажи – использовать маркетинговые акции и корректировать цены и объем предложения в зависимости от динамики спроса.

С учетом всех этих факторов могу предположить, что первичный рынок будет и далее лидировать в цене. Переломить ситуацию может повышение ипотечных ставок на первичном рынке до их уровня на рынке вторичном. Хотя в ближайшее время ожидать этого не приходится.

Это новая реальность. На мой взгляд, рынок не перегрет, спрос на недвижимость не иссякнет. Да, всё зависит от экономической ситуации, стабильности в стране, условий приобретения недвижимости. Сейчас, несмотря на высокую инфляцию, ситуация достаточно стабильна для того, чтобы люди продолжали пытаться улучшать свои жилищные условия, выплачивать ипотечные кредиты, вкладываться недвижимость с целью сохранения своих денежных средств.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

– Рост стоимости первички обусловлен тем, что за последние пять-шесть лет кардинальным образом изменился подход застройщиков: архитектуру стараются гармонично сочетать с окружающим пространством или застройкой, благоустройство отдельно продумывают на стадии проектирования и стараются разнообразить малыми архитектурными формами; не менее значимое внимание уделяют удобству планировок, безопасности и, что немаловажно, наличию парковочных мест. Сегодня покупатель обращает большое внимание не только на локацию и наличие социальной инфраструктуры, которую сегодня обязан обеспечить застройщик, но и на все вышеперечисленные факты, а таких предложений на рынке вторичного жилья немного.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– Ранее разница в стоимости жилья на первичном и вторичном рынке могла достигать 20%. В текущих реалиях, с учетом активной динамики цен на новостройки, разрыв в стоимости сокращается. Пандемия и льготная ипотека разогрели цену на первичку, нарушили традиционное правило, что строящаяся недвижимость стоит дешевле вторички. Сегодня новостройки всё чаще выводятся по ценам, сопоставимым со стоимостью на средней стадии готовности. Однако вслед за первичкой не менее интенсивно растут цены и на готовое жилье. После сворачивания действующей программы льготной ипотеки стирание ценовой границы между сегментами продолжается. Но в отличие от рынка готового жилья, где распространен торг и разного размера дисконт, у первичного рынка возможностей для корректировки цены меньше, поскольку себестоимость строительства в 2021 году существенно подросла.

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI:

– Тенденция, когда средняя цена первичного рынка выше, чем вторичного, наблюдается с сентября 2020 года. Периодически и до этого цены по комфорт-классу превышали цены вторичного рынка, так как вторичный рынок очень неоднороден: есть как новая вторичка, так и ветхое жилье. А проекты на первичном рынке становятся всё более интересными: современные планировочные решения, оформление МОП, дворы и ландшафтный дизайн. Всё это уже на другом уровне, более качественное по сравнению с тем, что мы можем найти на вторичке.

Кроме того, переход на систему эскроу-счетов нивелировал тот фактор, что первичка связана со строительными рисками. А ведь раньше основным преимуществом вторички было именно то, что это уже построенное жилье.

На первичном рынке цены продолжают расти, а спрос чуть снизился относительно уровня первого полугодия, когда совершались покупки на эффекте предстоящей отмены ипотеки с господдержкой. Тем не менее это не очень большое снижение, порядка 20%.

Почти во всех наших проектах в последнее время была корректировка цен (в пределах 15%), связанная с предшествовавшим ажиотажным спросом.

Подведем итог. На ситуацию, безусловно, оказала влияние льготная ипотека, создавшая ажиотаж на первичке среди покупателей, а также переход застройщиков на проектное финансирование и эскроу-счета. Да и граждане явно стали отдавать предпочтение свежим домам, отказываясь от физически и морально устаревших. Эти факторы толкали прайс на новостройки всё выше и выше. При этом доля новостроек высокого ценового сегмента тоже увеличилась. Но вот, кажется, цене расти уже больше некуда, позади вторичка… Что теперь будет дальше со стоимостью квартир на таком разогретом или даже перегретом рынке, покажет время…

Петр Бирюков: к холодам в Москве подготовили 56 снегосплавных пунктов Изысканный минимализм в дизайне квартиры рядом с Триумфальной аркой в Париже