Как заработать на перепродаже зарубежной недвижимости

Как заработать на перепродаже зарубежной недвижимости

Источник: HomesOverseas.ru

Источник фотографии

Приобретая недвижимость за рубежом, инвесторы могут рассчитывать либо на постоянный, но небольшой доход от ее сдачи в аренду, либо на прибыль от прироста капитала при перепродаже; второй вариант считается более рискованным, однако и потенциальный доход в этом случае может быть гораздо выше – именно о нем и пойдет речь в этой статье.

Купить недвижимость и затем продать ее так, чтобы разница в цене покрыла все издержки и принесла прибыль, – стратегия выглядит очень просто, но эта простота обманчива. Недвижимость может расти в цене благодаря общему подъему рынка, локальному развитию инфраструктуры, по мере реализации девелоперского проекта или в связи с улучшением характеристик при реконструкции. Однако стоимость недвижимости может не только расти, но падать.

Чем рынок зарубежной недвижимости привлекателен для инвесторов в прирост капитала, какие имеет риски и особенности?

Кризис кризису рознь

Опасения инвесторов сейчас во многом связаны со спадом деловой активности, вызванной пандемией Covid-19. Наибольший удар пришелся на отрасли, связанные с туризмом, индустрией красоты, развлечениями, ресторанным бизнесом и некоторыми секторами торговли. На первый взгляд, на рынке недвижимости тоже можно ожидать спада, как это было во время финансового кризиса 2007–2010 годов. Однако спустя практически два года после начала пандемии, можно сделать вывод об отличии текущего экономического спада 2020 года от предыдущих.

В начале 2000-х годов в Европе и США отмечался беспрецедентный рост на рынке жилой недвижимости, он достиг своей высшей точки в 2005-2006 годах. Низкие ставки по ипотечным кредитам, незначительный первоначальный взнос вкупе с мягкими требованиями к заемщикам открыли рынок недвижимости, в том числе и зарубежной, для большого числа покупателей. Особенно активны были британцы, как правило, приобретавшие курортную недвижимость в средиземноморских странах, в надежде на то, что со временем она станет их второй резиденцией. При этом кредит оформлялся под залог основного жилья в Великобритании, а приобретенное жилье сдавалось в аренду, что в той или иной степени компенсировало ипотечные платежи. Эта модель стала насколько популярна, что к 2007 году размер задолженности британских потребителей, превысил объем ВВП страны. В других европейских странах ситуация была не столько критична, однако высокая закредитованность населения отмечалась везде.

Разразившийся в 2007 году ипотечный кризис в США нанес существенный удар по мировому рынку недвижимости, но наиболее негативным образом он отразился на экономике стран, непосредственно связанных с американской кредитно-финансовой системой. Неудивительно, что больнее всего он ударил по Великобритании. Свою роль сыграли и плавающие проценты по кредитам, зависящие от колебаний ставки рефинансирования Банка Англии (BBR). Повышение BBR привело к росту стоимости кредитов, заемщики вынуждены были избавляться от приобретенного жилья. Это обрушило рынок недвижимости. Помимо Великобритании наиболее быстрые темпы снижения цен наблюдались в Ирландии, Норвегии, Австрии, Финляндии, Испании. Резко снизилась и ликвидность недвижимости.

Сегодня же причины экономического спада совершенно другие, и рынок недвижимости чувствует себя уверенно. Сразу же после снятия жесткого карантина число сделок на жилищном рынке большинства европейских стран существенно возросло, отмечается и рост стоимости жилья.

Согласно данным Global Property Guide, по итогам 3-го квартала 2021 года из 60 ключевых стран стоимость жилья в годовом выражении выросла в 54 странах и снизились только в шести. Практически во всех европейских государствах повысился спрос. Сильный скачок цен на жилье произошел в Черногории (+32,4%), Швеции (+17,97%), Австралии (+16,08%), Нидерландах (+15,33%).

Рынок жилья ОАЭ также показывает уверенный подъем (+7,71%). Стремительно растут цены на жилую недвижимость в Дубае – 20-25%, что является лучшим показателем с 2014 года.

Азиатские рынки жилья хоть и демонстрируют медленный рост, к примеру, в Таиланде он составил всего 0,44%, однако, по словам экспертов, потенциал к наращиванию оборотов у тайской недвижимости довольно высок. После ковидного штиля в 2020 году, растущая в последнее время активность особенно заметна.

Ожидается, что эти тенденции сохранятся в течение двух следующих лет, способствуя дальнейшему росту цен, отмечают эксперты Deloitte в обзоре европейского рынка жилой недвижимости. Сейчас, в ситуации общей неопределенности недвижимость остается одной из наиболее надежных и привлекательных инвестиций.

Как оценить перспективность недвижимости

Помимо глобальных кризисов, существует опасность и локальных спадов на рынках недвижимости в отдельно взятых странах или регионах. Экономические и политические колебания заставляют инвесторов по всему миру более взвешенно относиться к потенциальным приобретениям.

Чтобы начинающему инвестору сориентироваться на мировом рынке, эксперты рекомендуют применять несколько критериев оценки.

Прежде всего, следует обращать внимание на соотношение доходности от аренды недвижимости к её цене (R/P). Чем оно выше, тем выше потенциал роста цен. Здесь действует простое правило. Высокий уровень доходности от аренды компенсирует стоимость кредита на приобретение объекта недвижимости, снижая тем самым процентные расходы. Это означает, что обслуживание займа в банке обойдется дешевле аренды аналогичного жилья. Такая ситуация стимулирует спрос на покупку недвижимости и толкает цены вверх.

Приемлемый уровень доходности от аренды находится в диапазоне от 3% до 11% от стоимости жилья. Если доходность падает ниже 3%, то вложение средств в такую недвижимость нежелательно. Повышение ее до 11% – признак существенного потенциала роста.

В широком масштабе мирового рынка из этого правила есть исключения. К примеру, в странах со слаборазвитым рынком ипотеки, такая закономерность будет нарушена.

Не в полной мере это правило применимо и к зарегулированным рынкам. Если привести в пример европейские страны, то цены на жилье здесь растут, несмотря на скромную доходность от аренды 4-7% годовых. Кстати, стоимость съемного жилья по оценкам Deloitte подскочила в 2020 году на 10-28%, однако довольно жесткое регулирование арендного рынка, ряд ограничений и высокие налоги съедает часть доходности от аренды.

Кроме того, есть перспективные локации, в которых рост цен на недвижимость обусловлен не столько экономическими факторами, сколько развитием инфраструктуры. Это могут быть вновь застраивающиеся районы или депрессивные территории с низким уровнем доходности от недвижимости сегодня, но имеющие планы развития, благодаря которым и будет повышаться стоимость квадратных метров.

Другим критерием оценки считается стоимость строительства недвижимости. Когда цены на жилье намного превышают затраты на его возведение, это сигнализирует о вероятном их снижении. Низкие затраты на строительство стимулируют застройщиков создавать новые квадратные метры, а повышение предложения, как известно, снижает цены.

Однако в тех юрисдикциях, где строительство нового жилья ограничивается законодательно, низкие затраты на возведение недвижимости в меньшей степени будут играть на понижение. Так, Европа изобилует строительными нормами и ограничениями, однако это не влечет снижения цен на жилье, при том, что они, как правило, куда выше затрат на строительство.

Еще один критерий оценки реальной стоимости недвижимости – это ее доступность. Причем высокие цены не всегда говорят о слабом потенциале роста. Равно как и низкая стоимость не обязательно сулит прирост. Все зависит от показателей уровня жизни в конкретных странах или регионах.

Во-первых, важно обращать внимание на доходы среднего жителя города или другой местности, недвижимость которых интересна. Особенно это актуально, если речь идет о дорогих квадратах в крупных городах. К примеру, столица Бельгии явно недооценена. В стране довольно высокий уровень дохода, однако стоимость жилья сопоставима с ценами Восточной Европы.

Во-вторых, следует учитывать уровень ВВП страны на душу населения, а именно соотношение стоимости жилья к ВВП. Чем ниже этот показатель, тем менее переоценено жилье, а значить и потенциал для роста есть.

Для минимизации рисков и наиболее достоверной оценки привлекательности недвижимости эти критерии лучше рассматривать комплексно, принимая во внимание валютные риски.

Как заработать на естественном росте рынка

Приобретая недвижимость с целью дальнейшей перепродажи, нужно обязательно учитывать ее ликвидность, то есть возможность оперативной продажи. Именно высокая ликвидность жилья в таких европейских городах как Вена, Женева, Париж, Амстердам, Лондон, Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Рим, Милан, Барселона делает их инвестиционно привлекательными.

Сегодня эксперты отмечают взрывной рост цен на жилье в Амстердаме. За несколько месяцев средняя стоимость квартир в центре города взлетела с 350 000 до 500 000 евро. Предложений немного, поэтому продавцы устраивают аукционы, в результате которых цены иногда поднимаются еще на 100 000 евро. На окраине Амстердама ситуация более спокойная, здесь можно найти квартиры дешевле – от 350 000 евро. За столицей Нидерландов следует Роттердам, с менее интенсивным, но все же уверенным ростом. Дальнейшее повышение цен прогнозируется в течение еще 1-2 лет, поэтому у инвесторов пока есть шанс успеть запрыгнуть в последний вагон.

Приобретение недвижимости во многих европейских странах остается выгодным вложением. Однако на быструю перепродажу рассчитывать не стоит. Высокие налоги на доход с продажи жилья, достигающие 70% в первые три года после его покупки, съедают существенную часть прироста стоимости объекта. Поэтому приобретение недвижимости с целью перепродажи в Европе – это игра в долгую. Минимум пять лет придется подождать. В этом случае также нужно подумать об эксплуатации купленного жилья, с учетом коммунальных расходов и текущих налогов. Чаще всего такую недвижимость сдают в аренду или предоставляют в пользование своим знакомым или родственникам. Нередко жилье приобретается для детей, поступающих в европейские вузы, по окончанию которых квартиру можно будет продать по более высокой цене и без огромных налоговых платежей. Однако, это частные случаи.

Рукотворный доход

По словам экспертов европейской недвижимости, сегодня наиболее интересным вариантом для инвестиций в Европе считается реконструкция, модернизация или ремонт зданий и помещений. Найти объект в плохом состоянии, но в хорошем месте (в том числе перспективном), сделать улучшения и продать намного дороже – вот стратегия удачного вложения средств. К примеру, приобретенная в Вене за 160 000 евро квартира после произведенного в ней ремонта продается уже за 360 000 евро. Опытные инвесторы охотятся за такой недвижимостью, поэтому на рынке она держится не более двух недель. Эти объекты нужно искать и быть готовым оперативно приобрести их.

Некоторые объекты приобретаются с целью реконструкции. Например, в Берлине пятикомнатная квартира на первом этаже была разбита на пять отдельных объектов, в каждый из которых выведен санузел. Вложения составили около 1 млн евро: 500 000 – стоимость квартиры и примерно столько же ушло на реконструкцию и постановку на кадастровый учет. На продаже отдельных объектов можно заработать до 50% дохода.

Инвестиции в новостройки

Сегодня, по мнению экспертов, Европа мало интересна с точки зрения покупки недвижимости в строящихся девелоперских проекта в надежде на быстрый заработок. Рост цены по мере строительства невелик, а иногда и вовсе отсутствует. По сути, стоимость квадратного метра новостройки растет темпами общего рынка жилья.

Более привлекательными сейчас считаются некоторые восточные рынки. Одно из таких государств – Объединенные Арабские Эмираты с большими перспективами развития, внушительными темпами роста, и хорошей доходностью от аренды – 8%. Несмотря на пандемию, страна проводит грандиозную выставку ЭКСПО-2020, принимает порядка 6 млн туристов в год, обходится без локдаунов, не вводя QR-коды и не ограничивая количество посетителей ресторанов и отелей.

Наиболее развит рынок недвижимости эмирата Дубай, здесь же реализуется наибольшее количество девелоперских проектов. Инвестировать выгоднее на ранних стадиях строительства, выбирая надежных девелоперов. Это, как правило, крупные застройщики, такие как Emaar, Dubai Properties, Nakheel. Любого застройщика, как и его проект можно проверить на сайте Земельного Департамента Дубая.

Недвижимость в девелоперских проектах можно приобрести в рассрочку. Оплата производится в течение всего периода строительства, а в некоторых случаях и после его завершения – в течение нескольких лет после сдачи проекта. Первоначальный взнос зависит от ряда условий, обычно он составляет 20% от стоимости жилья.

По мере строительства нового жилого комплекса стоимость квадратного метра увеличивается, улучшается инфраструктура района, повышается его престижность. При этом и сам рынок недвижимости Дубая в 2021 году демонстрировал существенный рост. Больше всего здесь растут в цене проекты с доступом к частным пляжам, такие как The Palm Jumeirah, Bluewaters, Emaar Beachfront. Большой популярностью пользуются комплексы вилл и таунхаусов, соответственно, и в цене они растут быстрее другой недвижимости. К примеру, в новом популярном районе Dubai Hills стоимость таунхауса с 3 спальнями начинается от 760 000 USD. Отдельно стоящая вилла в этом же районе обойдется 1 370 000 USD. Что касается квартир, то студию в спальном районе, например, в Jumeirah Village Circle можно найти за 150 000 USD.

Инвесторам с более скромными бюджетами стоит рассмотреть девелоперские проекты Таиланда. Здесь, кстати, немало вкладчиков из ОАЭ и Гонконга. В тайскую недвижимость инвестируют русские и европейцы. Традиционно здесь присутствует американский капитал. А в последнее время тайский рынок активно осваивают китайцы.

В этой многоликой стране стоимость небольшого апартамента с одной спальней начинается от 70 000-80 000 USD. Также как и в ОАЭ местные застройщики продают строящееся жилье в рассрочку. Есть несколько программ для инвесторов, стандартная схема такова. Покупатель платит 30% стоимости недвижимости, остальные 70% выплачивается в рассрочку. Финальный платеж вноситься на этапе получения ключей, в некоторых объектах он составляет от 30% до 50%. Перепродать апартамент можно на любом этапе строительства, тогда оставшиеся 70% будет выплачивать новый собственник. Продавец же заработает плюс 10-15% к своим вложениям в проект. Если подождать до сдачи объекта, то заработать можно больше.

Возможности обратного выкупа

Для тех инвесторов, кто не привык рисковать и хотел бы обойтись минимальными временными затратами, больше всего подойдут программы обратного выкупа (buy-back). Их можно найти как в европейских государствах, так и в Таиланде. В последнем размер инвестиций будет ниже. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в рамках buy-back обойдется в 90 000 долларов США. Существует ряд застройщиков в Паттайе и на Пхукете, с которыми можно заключить контракт от 3 до 10 лет с обратным выкупом по цене на 10-15% выше стоимости покупки. Причем есть проекты, при инвестировании в которые помимо buy-back предусмотрен гарантированный доход в течение всего срока контракта, который составляет 7-9% от стоимости приобретенной квартиры.

Примерно по такой же схеме можно приобрести недвижимость в Великобритании. Например, гостевой домик в туристическом комплексе в Шотландии на этапе строительства стоит 140 000 – 150 000 фунтов стерлингов. Когда объект будет построен, за такой домик заплатят 240 000 фунтов.

Сегодня в Великобритании популярны вложения в дома престарелых. Это нетипичный для нашего инвестора вариант, но в Европе этот рынок хорошо развит. Здесь тоже предусмотрен обратный выкуп по истечении, предусмотренного контрактом срока – от 5 до 25 лет. В зависимости от срока контракта варьируется и размер прироста стоимости номера при обратном выкупе. Через пять лет инвестору заплатят 115% стоимости объекта, через 25 лет – 150%. Схема заключается в том, что инвестор приобретает номер в доме престарелых (это самостоятельный объект со своим кадастровым номером), передает в распоряжение управляющей компании и каждый год получает 8% годовых от стоимости объекта. Покупатель не имеет права поселять туда своих родственников или проживать самостоятельно.

Когда нужно охотиться на объекты

Максимальный прирост при минимальных вложениях можно сделать, попав на предстартовую продажу объекта недвижимости, так называемый пресейл. Эта практика хорошо развита в Таиланде и часто реализуется местными застройщиками.

Цена апартамента, купленного на пресейле, будет на 50% ниже финальных продаж готового объекта. Но, и не дожидаясь завершения строительства, спустя несколько месяцев после официального старта продаж, такую недвижимость можно реализовать на 10-15% дороже. Главное в данном случае выбрать надежного девелопера. Если у компании еще нет завершенных проектов и она не имеет своей истории в Таиланде, то нужно поинтересоваться есть ли у застройщика свидетельство о праве собственности на землю, утвержденный правительственной печатью план постройки и экологическое разрешение на строительство (Environmental Impact Assessment, EIA). Последнее получить в Таиланде довольно сложно, но без него проект не состоится.

Стоит отметить, что по минимальным ценам недвижимость продается как раз на этапе получения документации. Поэтому основным критерием выбора в данном случае является репутация застройщика.

На 30-50% ниже рынка можно купить жилье по горячей продаже. В Таиланде это – не редкость, здесь довольно большой процент инвестиционной недвижимости с иностранным капиталом. Экономические проблемы, случающиеся в тех или иных странах, часто требуют быстрых денег. Это вынуждает собственников доходной недвижимости срочно реализовывать ее, делая при этом существенный дисконт покупателю. Минимальный бюджет при такой покупке составляет 30 000 USD. Так как это в основном готовые объекты, то потенциальному инвестору нужно иметь 100% оплаты стоимости квартиры. Перепродать такую недвижимость можно довольно быстро от 1 до 6 месяцев, получив при этом до 50% дохода.

В Таиланде стоит также обратить внимание на земельные участки, стоимость которых постоянно растет. Предложение на земельном рынке ограничено, земли мало, а спрос довольно большой. Поэтому купив участок и подождав своего покупателя, землю можно довольно выгодно продать. Единой ценой политики в этом сегменте нет, все индивидуально. Стоимость участка под частную застройку размером 16 соток начинается от 150 000 долларов США.

В Великобритании довольно распространено частное кредитование под залог недвижимости — заем от инвестора. В каких случаях это работает? Если собственнику жилья срочно нужна определенная сумма денег, а возможности взять ее в банке нет, он ищет частных кредиторов. Таким кредитором может выступать любое физическое лицо, в том числе иностранец. Например, в Лондоне собственнику недвижимости потребовалась сумма в 250 000 фунтов для погашения долгов. Он готов был взять эти деньги под 20% в месяц, при этом недвижимость была оценена в 700 000 фунтов стерлингов. Потенциальный инвестор заключил через адвокатскую контору договор кредитования под залог этой недвижимости. За три месяца он заработал 50 000 фунтов и, в связи с невозвратом долга (что случается нередко), получил право реализовать залоговую квартиру, заработав при этом 150 000 фунтов.

Благодарим за помощь в подготовке материала:
Ольгу Бартеньеву, Галерея недвижимости;
Елену Невскую, Адрионика;
Дмитрия Страхова, IMEX Realty
Елену Утюмову, ИНДОМ.

Россиянам пригрозили возвращением талонов на еду: детали инициативы Названы причины роста ипотечных ставок до двузначных чисел