Недвижимость на Пхукете остается для россиян тихой гаванью

Недвижимость на Пхукете остается для россиян тихой гаванью

Источник: РБК-Недвижимость

Источник фотографии

Азиатско-Тихоокеанский макрорегион становится одной из тихих гаваней, которые нейтрально относятся к инвесторам или «цифровым кочевникам» из России. К примеру, спрос со стороны россиян на недвижимость в аренду и собственность в Таиланде и его самом популярном курорте — Пхукете — растет последние шесть месяцев, а в начале марта увеличился вдвое относительно января 2022 года.

В этой статье рассказываем о причинах такого высокого спроса на таиландском Пхукете, о том, как приобрести или снять в аренду жилье здесь прямо сейчас. Консультативную помощь для статьи оказали эксперты компании Exotic Property. К слову, этот международный брокер отельной и жилой недвижимости на Пхукете ведет один из самых информативных YouTube-каналов о местном рынке недвижимости. И оказывает полный сервис на протяжении всего срока владения недвижимостью: от покупки до продажи.

Рыночная конъюнктура: что с ценами на жилье на Пхукете

Авторитетное международное издание Global Property Guide относит Пхукет (и Таиланд в целом) к сложившимся и стабильным рынкам недвижимости. По данным Bank of Thailand, средняя стоимость домовладения в Таиланде с 2017 года растет на 1,2–5,9%. Уточним, что рынок жилья замедлился в 2020–2021 годах на фоне пандемии и сокращения туристического потока. Так, квартиры в кондоминиумах подорожали в 2021 году только на 0,1% за год, цены на таунхаусы выросли лишь на 1,4%. Более половины иностранного спроса на жилье в стране обеспечивают инвесторы из материкового Китая и Гонконга. Также недвижимостью на острове владеют граждане США, Сингапура, Тайваня, Японии, Великобритании и России.

Почему инвесторы выбирают Пхукет *

— На Пхукете 10 млн туристов ежегодно
— В среднем каждый турист тратит $250 в день, и большая часть идет на оплату жилья
— Банки не запрашивают источники дохода и происхождения средств
— Стабильная национальная валюта
— Низкое налоговое бремя
— Рост на недвижимость продолжался даже в локдаун
— Самый высокий рентный доход в Азии
— Возможность дистанционной сделки
— Недвижимость можно приобрести за криптовалюту
* По данным Exotic Property

Как оплачиваются сделки с жильем на Пхукете прямо сейчас

Начнем с актуального — как покупать недвижимость за границей в существующих реалиях. В отличие от европейских стран, на таиландском Пхукете россияне могут совершать сделки с недвижимостью даже сегодня (Таиланд не вошел в список недружественных России стран). Главное — перевести деньги в страну. Как известно, платежные системы Visa и Mastercard приостановили деятельность в России, с 11 марта снять с этих карт деньги за рубежом временно нельзя. К удобству российских граждан в Таиланде продолжают работать системы UnionPay и МИР. Что интересно: некоторые застройщики на Пхукете принимают платежи по сделкам в криптовалюте.

С другой стороны, российские власти запретили вывод из страны валюты на сумму от $10 тыс. Однако, согласно разъяснениям ЦБ РФ, ограничения не касаются покупки за рубежом объектов недвижимости. Также россиянам разрешено совершать валютные переводы на счета, о которых они ранее заявили российским налоговым органам. К тому же ничего не мешает налоговым резидентам России получать деньги из-за рубежа от сдачи жилья в аренду. Не менее важно: в Таиланде признаны российские вакцины «Спутник» и «Спутник Лайт».

Недвижимость на Пхукете: что можно купить

Недвижимость на Пхукете традиционно покупают:

— для собственного проживания;
— в инвестиционных целях.

Пхукет входит в пятерку популярных курортов мира, что накладывает на местный рынок недвижимости некоторые особенности: цены на жилье здесь стабильно растут из-за высокого спроса и ограниченного территорией острова предложения. Вся курортная инфраструктура расположена на западной береговой линии длинной 50 км с севера на юг. Здесь позволено возводить здания не выше семи-восьми этажей на ровной местности и одно-двухэтажные здания на склонах гор.

На выбор для покупателей недвижимости для собственного проживания — варианты от апартаментов до вилл. Минимальная цена недвижимости в хорошей локации на Пхукете — $100 тыс. За эти деньги можно приобрести студию площадью 30–40 кв. м со стандартными видовыми характеристиками (вид на сад, бассейн и соседнее здание). Квартира будет полностью меблирована. Для краткосрочных приездов такое жилье подходит идеально, но для постоянного или длительного проживания вряд ли. Такие студии стали пользоваться популярностью в 2020 году у «цифровых кочевников» — тех, кто захотел переждать пандемию в курортных условиях, а не в московской квартире.

Премиальное жилье на Пхукете

Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property:

— Состоятельные иностранцы, которые планируют проводить на Пхукете много времени, предпочитают апартаменты с двумя-тремя спальнями или виллы. Чаще всего они приобретают объекты на территории пятизвездочных курортов, не вступая в арендную программу отеля. Это дает доступ к первоклассной инфраструктуре отеля и круглосуточным сервисам. Настоящая пятизвездочная жизнь премиум-класса. И такая недвижимость всегда растет в цене! Стартовая стоимость таких объектов — $300–500 тыс. или выше в зависимости от локации и статуса проекта.

Еще больше возможностей рынок недвижимости Пхукета предоставляет инвесторам. Самый ликвидный и популярный у инвесторов вариант — покупка квартиры на первой береговой линии в комплексе с профессиональным отельным управлением от мировых брендов, таких как Movenpick, Sheraton, Radisson и т. д. Именно профессиональное отельное управление обеспечивает хорошую ликвидность и сдачу в аренду, уточнили в Exotic Property.

Отметим, доход от объекта недвижимости можно получить за счет 1) капитализации (роста цены) и 2) сдачи в аренду. Среди инвесторов есть спекулянты, которые заходят на самом старте проекта и продают в самом конце, и долгосрочные инвесторы, кто покупает объект и сдает его в аренду 10–15 лет. В Exotic Property приводят расчеты доходности от инвестиций в пятизвездочный апарт-отель под управлением Wyndham Hotels: апартаменты начальной стоимостью $103 тыс. принесут доход 50% в течении пяти лет (но это арендный доход, а капитализация может быть в разы больше).

Также на Пхукете распространены связанные контракты с обратным выкупом (застройщик обязуется выкупить квартиру через 5–15 лет за цену, которую собственник заплатил + покрытие инфляции). Эта стратегия считается самой консервативной и сравнивается по надежности с банковским депозитом. Но в отличие от депозита собственник может сам отдыхать в своей квартире до 30 дней.

Что можно приобрести инвестору на Пхукете сегодня? В Exotic Property приводят в пример два вида инвестиционной недвижимости.

1. Комплексы с международным отельным управлением — оптимальный вариант для тех, кто планирует месяц проживать в своем апартаменте или вилле, а в остальное время отель сдает недвижимость и выплачивает собственникам доход. Такие варианты инвесторы скупают этажами и даже целыми зданиями, так как это доходный и ликвидный инструмент. В зависимости от комплекса рентный доход колеблется от 5% до 14%. Также стоит напомнить, что цена растет на 4–8% ежегодно.

2. Резидентские комплексы. Это жилые комплексы, ориентированные на долгосрочное пребывание или жизнь. Резиденции бывают при отелях или отдельно. Этот тип недвижимости очень популярен у туристов, кто прилетает на один или несколько месяцев. К примеру, апартаменты в таких комплексах можно сдавать через агента или управляющую компанию на срок от месяца. К примеру, есть комплексы, где квартиры сданы на год вперед. Доход зависит от срока и месяца личного использования собственника. Чем меньше живешь, тем больше получаешь, и наоборот.

Вывод. Сейчас как никогда людям нужна безопасность — личная и их капитала. Таиланд — как раз то самое место, где можно получить эту безопасность, начиная от защищенной и закрытой от других стран банковской системы и до закона о кондоминиумах, позволяющего иностранцам покупать недвижимость в полную собственность.

Пхукет в моменте

Карен Чичян, главный партнер Exotic Property:

— У нас каждый день проходят оплаты за недвижимость, так как покупательская активность сейчас выросла. И даже согласованные в контракте рассрочки люди хотят быстрее погасить. В сложившейся ситуации мы помогаем нашим клиентам сохранить и приумножить их капитал. Работы много, и будет еще больше, так как лояльный к россиянам Пхукет — самый доходный туристический район, где нет точечной застройки небоскребами по 2 тыс. квартир и цивилизованное законодательство в вопросах владения недвижимостью иностранцами. К тому же 40% наших клиентов хотят не только сохранить и приумножить капитал, но и прекрасно жить в стране низких налогов и вечного лета.

От редакции: материалы статьи носят информационный характер и не являются персональной инвестиционной рекомендацией

Новая ипотека с господдержкой в вопросах и ответах Как правильно сотрудничать с самозанятыми