Новые меры по повышению доступности жилья в ДФО затронут до 85,5 тысячи семей

Новые меры по повышению доступности жилья в ДФО затронут до 85,5 тысячи семей

Источник: Российская газета

Источник фотографии

Обеспеченность жильем в ДФО на 10 процентов ниже, чем в среднем по стране, где этот показатель составляет 24,2 квадратного метра на человека. При этом и ввод жилья в восточных регионах почти в два раза отстает от среднероссийского уровня и составляет 0,31 «квадрата» на жителя. Какие инструменты призваны изменить ситуацию, рассказывает управляющий директор по Дальнему Востоку АО «ДОМ.РФ» Александр Левинталь.

Александр Борисович, одной из самых эффективных программ названа «Дальневосточная ипотека». Как она повлияла на рынок жилья?

Александр Левинталь: С начала действия программы — с 2019 года — жилищные условия улучшили более 26,6 тысячи семей. Напомню, что максимальная ставка по «Дальневосточной ипотеке» — два процента, а средняя — 0,13.

Ипотека с низкой ставкой, с одной стороны, подстегнула спрос и разогнала цены на жилье, с другой — простимулировала запуск новых проектов строительства жилья. В 2020 году в ДФО объемы строящегося жилья приросли на девять процентов, тогда как в среднем по России снизились на 13. За девять месяцев 2021-го ввод составил 1,7 миллиона квадратных метров — на 28 процентов больше, чем за тот же период прошлого года.

В чем необходимость введения такого механизма, как аукционы «за долю»?

Александр Левинталь: Процесс строительства начинается с покупки земли. И это большие затраты для застройщика. Гос­компания ДОМ.РФ — агент в Российской Федерации по вовлечению в оборот неиспользуемых или неэффективно используемых земель, в том числе принадлежащих минобороны. Для передачи таких участков под строительство мы внедрили аукционы «за долю»: земля предоставляется в аренду на аукционе, где победителем становится тот, кто передаст в распоряжение ДОМ.РФ максимальную долю квартир в будущем доме. Получается, что на начальной стадии не отвлекаются денежные средства застройщика.

Первый такой аукцион прошел в сентябре 2020 года во Владивостоке. Лотом стал участок площадью 2,7 гектара на берегу бухты Патрокл. Начальная цена торгов — девять процентов доли в будущем жилье. Аукцион закончился с результатом 12,7 процента. Победила компания из Краснодара, и строительство она уже развернула.

Апробированный в Приморье механизм активно применяется не только на Дальнем Востоке, но и в других регионах России.

Мы рассчитываем, к 2024 году вовлечь в оборот для жилищного строительства более 18 тысяч гектаров, в том числе благодаря аукционам «за долю». А полученные в результате квартиры могут использоваться для предоставления очередникам, льготным категориям граждан, для переселения жителей из аварийных домов, в программах арендного жилья.

Какими особенностями отличаются арендные программы?

Александр Левинталь: Как показали наши исследования, 40 процентов граждан в России не могут купить квартиру даже при нулевой ипотеке. Повысить доступность жилья на Дальнем Востоке призваны арендные проекты. Здесь первопроходцем был Воронеж: четверть квартир в пилотном доме сдаются для льготников по ставке в 20 процентов рыночной благодаря субсидированию со стороны региона и ДОМ.РФ.

Арендные проекты есть как корпоративные, так и социальные и коммерческие. В первом случае строительство ведет компания — наш контрагент. К примеру, «Сибур» обеспечит жильем работников создающегося газохимического комплекса в Амурской области, «Роснефть» — сотрудников судостроительного завода «Звез­да» в Приморье. Есть несколько вариантов в Хабаровском крае. Компании «Сухой» в Комсомольске-на-Амуре остро нужны кадры, но нет жилья — выручит арендный проект. В Советской Гавани и порту Ванино будем взаимодействовать с угольным предприятием. Прорабатываем возможности создания арендного жилья на Удоканском месторождении в Забайкальском крае и Баимском — на Чукотке.

Механизм такой: либо ДОМ.РФ строит дом за свои деньги, либо выкупает его у застройщика, но через десять лет компания или жильцы должны выкупить квартиры у нас, причем по цене на момент строительства.

В декабре будет готов проект здания для аренды в Хабаровске. На Петербургском международном экономическом форуме мы подписали соглашение о социальной аренде с Сахалинской областью.

Развитие рынка аренды подстегнет строительство большого количества жилья и снизит стоимость квадратного метра.

А как на себестоимости «квадрата» сказывается введение инфраструктурных облигаций?

Александр Левинталь: Это крайне важный инструмент, который предлагается для обеспечения высоких темпов строительства.

До 30 процентов стоимости жилья приходится на инфраструктуру, а на Дальнем Востоке — до 50. Застройщик не может взять на себя полностью создание коммунальных и инженерных сетей, дорог, а также социального блока — школ, детсадов, больниц, то есть всего, что необходимо для комфортной жизни.

Новый механизм финансирования строительства инфраструктуры с помощью облигаций позволит увеличить приток капитала в жилищное строительство. Уже подписаны соглашения с несколькими крупнейшими банками и готовятся новые. Прошло дебютное размещение инфраструктурных облигаций на десять миллиардов рублей. Ставка по ним — восемь процентов, что привлекательно на фоне действующих условий по банковским депозитам.

Привлеченные с рынка средства в виде займов будут направляться на строительство инфраструктуры. Займы долгосрочные — до 30 лет, и льготные — под 3-4 процента. Минимальная сумма займа — 300 миллионов рублей. Причем есть возможность у предпринимателя взять такой заем под гарантии региона (при условии, что закредитованность субъекта менее 75 процентов).

На Дальнем Востоке эта схема рассматривается для восьми проектов на Сахалине, Колыме, Камчатке, в Приморье, Хабаровском крае и Якутии. Так, в Республике Саха это квартал «Воинская часть» в Якутске и квартал «Р» в Нерюнгри с общей площадью жилья 360 тысяч квадратных метров. Для создания необходимой инфраструктуры планируется привлечь более трех миллиардов рублей с помощью механизма облигаций. Реализация всех восьми проектов позволит ввести более 2,5 миллиона «квадратов» жилья.

Есть и второй путь, объединивший преимущества инфраструктурных облигаций и концессий, который дает возможность уйти от гарантий субъекта.

Кроме того, прорабатывается механизм «Дальневосточной концессии», в ее рамках часть нагрузки берет на себя инвестор, при этом затраты на капитальное строительство будут компенсироваться за счет субсидий из федеральной казны. «Дальневосточная концессия» позволяет снизить нагрузку на бюджет субъекта и повысить финансовую устойчивость проекта, тем самым активнее привлекать банковский капитал.

Госдума определилась с размером индексации пенсий на 2022-2024 годы Глубокие оттенки и сдержанный современный дизайн: эффектная квартира для молодой семьи в Москве