Парковки как яблоко раздора: девелоперы не хотят их строить, а покупатели не могут приобрести

Парковки как яблоко раздора: девелоперы не хотят их строить, а покупатели не могут приобрести

Источник: Новострой-М

Источник фотографии

Жилье дорожает, а вместе с ним и машино-места в подземных и наземных стоянках. При этом оставлять авто на улице становится все сложнее: зона платной парковки расширяется. Поэтому многие начинают задумываться о паркингах еще на этапе покупки квартиры в новостройке. По какой цене и на каких условиях сегодня можно купить «дом для машины», узнал Новострой-М.

Место на миллион

Пока действовала программа льготной ипотеки и покупатели буквально с руками отрывали у застройщиков квартиры в московских новостройках, цены на недвижимость вполне закономерно повысились – причем, весьма ощутимо. Не обошла стороной эта участь и машино-места.

Основные причины роста их стоимости – ажиотажный спрос со стороны покупателей и увеличение себестоимости строительства в связи с подорожанием стройматериалов и комплектующих: за год они поднялись в цене примерно на 30%, комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Средний бюджет покупки парковки в новостройках «старой» Москвы за прошедший год увеличился на 17,9%, достигнув 2,3 млн руб. В ТиНАО средневзвешенная цена парковочного места за тот же период выросла на 5,4%, составив 1 млн руб., сообщает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Минимальная сумма, которую сегодня придется выложить за машино-место в новостройке массового сегмента в наземном паркинге – 500 тыс. руб. В среднем за удовольствие обладать персональной «стоянкой» придется заплатить порядка 1,4 млн руб. В проектах бизнес-класса парковочное место обойдется покупателю примерно в 2,7 млн руб., в высокобюджетном сегменте – от 7 млн до 10 млн руб. Самое дорогое машино-место стоит 14 млн руб. (200 тыс. долларов по текущему курсу).

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», считает, что по итогам 2021 года подорожание машино-мест может оказаться в рамках прогнозируемого в стране уровня инфляции – 5-6%. При этом стоимость паркингов может существенно различаться даже в пределах ЖК одного класса. Ценовые показатели зависят от площади парковки, количества доступных лотов в ЖК и конкурентного окружения.

Большое значение также имеет тип парковки. По данным эксперта, на сегодняшний день средняя стоимость машино-места в наземном паркинге в новостройках «старой» Москвы варьируется от 600 тыс. руб. до 1 млн руб. В подземном бюджет покупки начинается от 1 млн руб.

«Резких скачков роста цен на машино-места в этом году не отмечается – наблюдается только плановое подорожание ближе к вводу дома в эксплуатацию. Последние машино-места в жилом проекте всегда продаются на эксклюзивной основе и по максимальной стоимости»
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

В Новой Москве и Подмосковье цены на машино-места в целом ниже, чем в столице. Во многом они формируются исходя из расположения ЖК, его удаленности от МКАД и стадии строительной готовности объекта. Средняя стоимость реализованного по ДДУ парковочного места в Новой Москве составляет сейчас порядка 960 тыс. руб., тогда как год назад оно стоило около 940 тыс. руб., сообщает Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). Тем не менее, «вилка» предложения очень широкая – примерно от 700 тыс. руб. до 2-3 млн руб. На котловане машино-место стоит 600-800 тыс. руб., а на завершающей стадии строительства дома – до 1,5 млн руб.

Класс диктует

Несмотря на то, что в 2021 году спрос на машино-места заметно вырос – особенно в Новой Москве, где с января по сентябрь продали в три раза больше таких объектов, чем за аналогичный период 2020 года – дефицит парковок в новостройках в целом никуда не делся. Более того, с каждым годом все меньшее количество людей могут себе позволить себе подобную покупку – по крайней мере, в наиболее востребованных классах недвижимости, таких как «стандарт» и «комфорт».

Согласно существующим нормативам, количество парковочных мест в проекте определяется исходя из множества разных данных: коэффициент урбанизации, доступность общественного транспорта, суммарная поэтажная площадь объекта и т.п. Однако в первую очередь девелоперы ориентируются на класс жилья.

В Москве в бюджетных проектах на одну квартиру должно приходиться одно машино-место. В реальности же эти цифры не всегда соблюдаются и коэффициент обеспеченности машино-местами составляет сейчас в среднем 0,7-0,8, отмечает Андрей Колочинский. Причина тому простая: неукоснительное следование нормативам может привести к избытку пустующих парковок, поэтому застройщики закладывают в проекты столько машино-мест, сколько смогут реализовать.

В высокобюджетных новостройках, напротив, порой предусмотрено по два и более машино-места на квартиру.

«Действующими нормативными документами в строительной сфере (в том числе СП 42.133330.2011) установлена средняя обеспеченность автомобилями в размере 350 машин на 1 тыс. человек. Также в каждом субъекте РФ утверждены свои региональные нормативы градостроительного проектирования, уточняющие процесс расчета требуемого количества машино-мест. В Москве данный параметр определяется с учетом мест как временного (гостевые стоянки, стоянки на улично-дорожной сети), так и постоянного (капитальные гаражи и паркинги) хранения автомобилей. Эти значения индивидуальны для каждого проекта»
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

У дома – опасно, в доме – дорого

Градостроительные нормы не содержат прямого указания, какими именно должны быть паркинги в жилых комплексах. Поэтому застройщик в праве самостоятельно решать, появится ли на придомовой территории общедоступная открытая стоянка или все машино-места разместятся на закрытой платной подземной парковке. Главное, чтобы обеспеченность проекта машино-местами была рассчитана исходя из нормативных документов и максимально им соответствовала, иначе городские власти его попросту не согласуют.

В ходе проектирования застройщик обязательно учитывает концепцию своего ЖК, рассказывает Ирина Доброхотова. Например, в ЖК стандартного класса машино-места в целом не пользуются спросом, так как многие жители таких новостроек не имеют собственного авто. Другим парковка не по карману, ведь большинство из них ограничены финансово и приобретают квартиру на последние деньги в ипотеку. Поэтому в ближайшие годы у них вряд ли найдутся дополнительные ресурсы для покупки машино-места. В комфорт-классе парковки проектируются уже чаще, поскольку спрос на них более активный, а в классе «бизнес» и выше – это обязательная опция.

Тип парковки определяется:

— концепцией проекта;

— спецификой строительной площадки.

Подземный паркинг всегда обходится существенно дороже, чем организация наземной стоянки, поэтому стоимость машино-мест там будет выше. Понятно, что в массовом сегменте подобные лоты будут менее востребованы.

А если участок под строительство ЖК небольшой, то порой единственный вариант – разместить парковку на цокольном этаже новостройки, то есть под землей.

«Есть методики, позволяющие вычислять эффективность строительства машино-места. Они учитывают количество потенциальных автомобилистов среди жителей комплекса, динамику суточной загруженности машино-мест, наличие альтернативных вариантов парковки и многие другие критерии. Сейчас чаще строят подземные паркинги, так как они позволяют сэкономить полезное пространство участка застройки в отличие от наземных паркингов, которые его «поглощают» и также выглядят менее эстетично»
Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)

Покупатель покупателю рознь

В сентябре 2021 года в новостройках «старой» Москвы было заключено 4,7 тыс. ДДУ на квартиры и 1 тыс. ДДУ – на машино-места. Соответственно, в среднем на четыре сделки по приобретению жилья приходится одна на покупку парковочного места. В проектах ТиНАО за первый месяц осени было совершено 2,4 тыс. сделок с квартирами и 379 – с машино-местами. Это означает, что на каждые шесть «жилых» ДДУ приходится одно проданное парковочное место.

Учитывая, что в сентябре 2019 года в новостройках «старой» Москвы было приобретено лишь 536 машино-мест, а в сентябре 2020 года – 840, количество заключенных ДДУ на машино-места за последние два года определенно демонстрирует тенденцию к росту, делает вывод Надежда Коркка.

По данным Ирины Доброхотовой, в комфорт-классе машино-местами интересуется примерно каждый десятый покупатель. При этом действительно приобретает парковочное место (сразу или спустя какое-то время) в среднем 5-7% жителей новостройки. Суммарно они раскупают около 80% доступных мест. Часть лотов приобретают жители соседних домов, в которых нет паркингов. В бизнес-классе парковкой интересуется каждый второй клиент, а доступные в новостройке места расхватывают обычно еще до ввода дома в эксплуатацию. В классе «премиум» и выше практически каждый житель приобретает как минимум одно место.

А вот со стороны потенциальных покупателей машино-мест в новостройках стандарт-класса спрос снижается, говорит Владимир Щекин. В первую очередь, это связано с развитием более доступного и удобного сервиса каршеринга. Во вторую – с тем, что поменялись сами клиенты. Поскольку ставки по ипотеке заметно снизились, на рынок пришли покупатели с крайне ограниченным бюджетом. Все свои сбережения они вкладывают в жилье, и средств на «баловство» в виде парковки у них не остается.

Кроме того, после отмены программы льготной ипотеки ощутимо снизился спрос на новостройки, а вслед за ним вполне закономерно уменьшился интерес к машино-местам, добавляет Андрей Колочинский. Ну и, конечно, высокие цены на недвижимость и увеличение общего бюджета покупки зачастую приводят к тому, что покупатели отказываются от машино-места в пользу приобретения дополнительных квадратных метров в квартире.

«Сегодня клиенты все чаще приобретают машино-место одновременно с квартирой – им это выгодно, так как к моменту сдачи жилого комплекса в эксплуатацию цены уже выше, да и выбор невелик. Большинство покупателей – семьи, в том числе с детьми. У них нередко имеется два автомобиля, и тогда приобретаются сразу два машино-места. А вот для дальнейшей сдачи в аренду парковки берут лишь единичные клиенты, ведь в большинстве ЖК подобные предложения исходят от застройщика или УК. Кроме того, такое вложение будет окупаться неоправданно долго»
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

Что надо знать при покупке машино-места

С 2017 года машино-место является самостоятельным объектом недвижимости. Его продажи осуществляются в соответствии с 214-ФЗ: за наличные, в ипотеку и в рассрочку.

Способ покупки лота зависит от условий, предлагаемых застройщиком. Его можно приобрести по ДДУ (договору долевого участия) – если новостройка находится в процессе строительства, а также по ДУПТ (договору уступки прав требования). Если дом уже введен в эксплуатацию, то машино-место оформляется по ДКП (договору купли-продажи), рассказывает Сергей Нюхалов.

Однако существует важный нюанс: чтобы покупатель мог оформить машино-место в собственность, оно должно соответствовать определенным параметрам. Так, габариты лота должны быть не менее 5,3 на 2,5 метра и не более 6,2 на 3,6 метра. В ином случае покупатель будет иметь лишь долю в паркинге, что значительно усложнит его реализацию, отмечает Надежда Коркка.

На Украине питьевая вода может стать дефицитом Английское очарование: таунхаус в Лондоне с витражными окнами и цветочными обоями