Разновидности апартаментов: во что выгоднее инвестировать?

Источник: Обзор рынка новостроек

Источник фотографии

Еще несколько лет назад такое само понятие «апартаменты» казалось экзотическим – не все решались на покупку квадратных метров в гостинице, а многие ошибочно полагали, что это замена стандартной квартиры, просто с некоторыми нюансами. Сегодня инвестиции в апартаменты на пике своей популярности, однако на рынке появилось такое количество видов «апартов», что выбрать вариант для вложений может быть непросто. Предлагаем вместе с нами разобраться, какие виды апартаментов существуют, и какие у них есть особенности.

Общие характеристики апартаментов

Первое, что отличает апартаменты от традиционной квартиры – статус. По документам «апарты» проходят как коммерческое помещение: например, как гостиничные номера, офис или даже парковка. В них нельзя прописаться, можно лишь получить временную регистрацию. Кроме того, в большинстве случаев на них выше налог, чем на квартиру.

Для застройщика выгоднее строить апартаменты, потому что к ним предъявляются менее строгие требования в части строительных материалов, звуко- и теплоизоляции. Апарт-отели не нужно обеспечивать собственной инфраструктурой – школами, детскими садами – так как предполагается, что здесь люди будут останавливаться на ограниченный период времени, и социальные объекты им не потребуются.

Из явных плюсов апартаментов – в большинстве случаев, они стоят на 20% дешевле, чем аналогичное по характеристикам жилье. При этом сдавать их можно ничуть не дешевле, а в большинстве случаев и дороже. Именно поэтому апартаменты являются столь выгодными для вложений. А если учесть, что современные апарты по большей части сервисные, то можно добавить и еще один важный плюс – вы сможете не заниматься сдачей в аренду, поиском арендаторов и обслуживанием номера: за вас это сделает управляющая компания, если вы подпишете с ней соответствующий агентский договор.

Разновидности апартаментов

На сегодняшний день существует несколько видов «апартов». Расскажем о наиболее популярных в Петербурге:

Апарт-отель

Наиболее популярный вид апартаментов сегодня представляет собой симбиоз домашней квартиры со всеми удобствами и гостиничного номера. Здесь арендатор может жить как в обычной квартире, но при этом пользоваться сервисами и услугами управляющей компании. К примеру, проживающий может запросить услуги переводчика, заказать уборку номера или доставку еды, попросить портье отнести вещи в прачечную, воспользоваться переговорной комнатой или заказать билеты на премьеру в театр. В некоторых апарт-отелях предоставляется комплексное питание, которое либо включается в изначальную стоимость, либо оплачивается отдельно.

При необходимости жить в таком отеле можно в течение достаточно долгого количества времени – апартаменты сдаются как в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду: зависит от конкретного объекта. В номерах в обязательном порядке оборудуется кухня, зона для работы (письменный стол), санузел. Площадь номеров может различаться, но, как правило, в апарт-отелях она составляет 18-35 квадратных метров. Типы номеров делятся на Studio, Standard, Suite и другие (согласно международным классификациям).

В Петербурге апарт-отели представлены линейками Avenir от ПСК, Artstudio от RBI, Avenue Apart от «Бестъ» и другие.

Инвест-отель

Инвестиционные отели представляют собой нечто похожее на апарт-отель, однако они больше похожи на классическую гостиницу. Номера здесь сдаются на короткий срок – не более чем на один месяц. У одного инвестора в собственности может быть как один юнит, так и его часть (то есть, можно инвестировать небольшую сумму и не приобретать целый номер), а доход будет получен исходя из процента по выбранной доходной программе. Иногда в инвест-отеле один спонсор выкупает сразу целый этаж.

Площадь номеров в инвест-отеле меньше, чем в классических апарт-отелях, но юниты снабжаются всем необходимым для того, чтобы можно было жить здесь месяц. В Петербурге есть несколько проектов, позиционирующихся в данном сегменте – это инвест-отель «PRO.Молодость» от Plaza Lotus Group и инвест-отель In2it от компании «Новый век».

Кондо-отель

Этот формат сочетает в себе классический отель и кондоминиум. Чем он отличается от стандартных апартаментов? Важной деталью – кондоминиум подразумевает, что собственник владеет не только объектом недвижимости, но и землей вокруг. Такая гостиница предоставляет возможность не только инвестировать в номера и получать с этого доход, но и входить в состав управленческой группы, если инвестиции имели достаточный объем.

В большинстве случаев кондо-отели управляются под одним брендом – например, как Park Inn, Hyatt, Four Seasons и другие. В таких комплексах стоимость аренды очень высокая, но для инвестора это хорошая возможность заработать. На данный момент в Северной столице не ведется строительства подобных объектов.

МФК: многофункциональный комплекс

Как правило, это либо небольшой апарт-отель в составе жилого комплекса, либо так называемые псевдо-апартаменты. Такой объект включает в себя помещения разного назначения – например, в одной части здания или в одном корпусе к продаже могут быть представлены апартаменты, а в другом корпусе – стандартные квартиры. На первом этапе, когда апартаменты только появлялись в России, именно такой формат был наиболее популярен. «Апарты» здесь покупали, чтобы сэкономить – ведь они стоили дешевле, чем аналогичные квартиры в соседнем корпусе. Впрочем, далеко не всегда МФК означает, что в комплексе нельзя подписать агентский контракт с управляющей компанией, что номер нельзя будет выгодно сдавать: как правило, такая возможность есть. Просто не все собственники ей пользуются, предпочитая проживать в номере самостоятельно.

Яркий пример такого МФК – комплекс «Светлый мир «Я романтик» на намыве Финского залива, который построила компания Seven Suns. Порядка 10 корпусов здесь жилые, 11 корпус поделен на две части – жилую и с апартаментами. Также в состав проекта входит корпус Cruise Apart, где 9 этажей занимает паркинг, а еще девять – апартаменты. На этажах объекта можно встретить кафе и магазины – их открыли в своих юнитах собственники помещений. И, хотя большая часть номеров сдается через УК, внушительный объем апартаментов используется для личного проживания собственников. Тут есть как небольшие студии, так и большие «трешки» с балконами и видом на залив.

Клубный дом с апартаментами

Такой вид недвижимости относится к престижным: стоимость здесь номеров значительно выше, чем в стандартных апарт-отелях. Часто такие домовладения приобретаются для личного проживания, либо под сдачу в элитном сегменте. Как правило, в таком отеле небольшое количество номеров, они оснащаются террасами, выходами на крышу, окнами в ванной комнате.

Несколько похожих проектов можно найти и в Петербурге – например, «Императорский яхтъ-клуб» на Крестовском острове от одноименной компании. Площадь апартаментов, коих здесь 69 единиц на 2 корпуса, варьируется от 170 до 602 квадратных метров. Фишка проекта – яхтенная марина на 200 лодок.

Дачные споры: причины и пути решения Без сдачи. В Москве пустуют тысячи съемных квартир. На какие уступки теперь готовы их владельцы?