Темпы роста цен продолжают бить рекорды. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 2021 года

Темпы роста цен продолжают бить рекорды. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 2021 года

Источник: IRN.RU

Источник фотографии

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Дек 21 Ноя 21 Дек 20

Индекс стоимости жилья, Р/м2 245 754 +1,9% +18,5%
Индекс стоимости жилья, $/м2 3 332 -0,6% +19,3%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 948 +0,8% +28,2%

В 2021 г. продолжился аномальный рост цен на квартиры в Москве. В целом за два пандемийных года жилье подорожало в среднем на 30-40% (в зависимости от сегмента) благодаря дешевой ипотеке, низким ставкам по банковским вкладам и увеличению фундаментальной потребности в кв. м из-за изменения образа жизни.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2021 г. средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы увеличилась на 18,5% до 245 750 руб. При этом в отличие от прошлого года, когда на фоне ослабления рубля долларовый индекс стоимости жилья топтался на месте, в 2021 г. цены на недвижимость в твердой валюте выросли на 19,3%. По итогам 2021 г. метр стоит в среднем $3 334.

Дорогие квартиры подорожали меньше тех, которые принято называть «бюджетными». Лучше всего это видно по индексам дорогого и дешевого жилья: если 20% самых дорогих квартир прибавили за год 6,6%, то 20% самых дешевых – 22%.

Однако если рассматривать рынок комплексно, то разница в темпах роста цен между дорогим и дешевым окажется не слишком большой. Современный монолит-кирпич – аутсайдер среди типов жилья, рост цен в сегменте составил только 16,9%. Но самый дешевый тип – панельные пятиэтажки – подорожали лишь немногим меньше, на 17,7%. Разница в темпах подорожания остальных типов жилья тоже невелика.

В разрезе комнатности и географии – аналогичная картина. Однушки вновь, как и в 2020 г., стали лидерами рынка по скорости подорожания, однако многокомнатные квартиры – самые дорогие по общему бюджету сделки – уступили им менее 1 п.п. Центральный округ подорожал меньше остальных локаций, но возглавляет географический рейтинг тоже дорогой и престижный Северо-Западный округ. А на второе место в топе вышла самая дешевая локация – районы «старой» Москвы за МКАД.

В целом, ценовая динамика свидетельствует о том, что, во-первых, жилье дорожает фундаментально, а во-вторых, спрос достаточно равномерно распределен по всему рынку: люди покупают относительно адекватные по соотношению цены и качества предложения во всех сегментах и географиях.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Дек 21 Дек 20

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 214 745 +17,7%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 220 429 +19,6%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 233 018 +20,1%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 249 223 +22,5%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 263 958 +19,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 249 798 +16,9%
Все панельные и блочные дома 222 731 +19,1%
Все монолитные и кирпичные дома 254 326 +19,5%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Дек 21 Дек 20

Однокомнатные квартиры 250 926 +19,4%
Двухкомнатные квартиры 243 059 +18,2%
Трехкомнатные квартиры 233 994 +17,9%
Многокомнатные квартиры 245 715 +18,6%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Дек 21 Дек 20

Центральный округ 380 494 +14,4%
Юго-Западный округ 278 620 +19,7%
Западный округ 268 704 +19,0%
Северо-Западный округ 257 008 +22,5%
Северный округ 240 765 +17,9%
Южный округ 224 324 +19,5%
Северо-Восточный округ 221 360 +21,3%
Восточный округ 218 845 +16,2%
Юго-Восточный округ 209 510 +19,1%
Все районы старой Москвы за МКАД 194 938 +21,6%

«Дорогое» и «дешёвое» жильё (www.irn.ru) РУБ Дек 21 Дек 20

Индекс стоимости «дорогого» жилья
20% самых дорогих квартир 344 789 +6,6%
Индекс стоимости «дешевого» жилья
20% самых дешевых квартир 185 790 +22,0%
Индекс расслоения
Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому» 1,86 -12,7%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Дек 21 Ноя 21

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +1,5 %/мес. +0,4%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 3,1 б.деп. 0,0 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

С начала 2020 г. цены на жилье в «старой» Москве выросли на 37,7% в среднем по рынку. При этом в некоторых сегментах рост цен почти достиг 50%: например, старые кирпичные дома подорожали на 48,4%. О причинах такой динамики IRN.RU писал неоднократно. Напомним, ставки по вкладам и кредитам почти два года оставались на очень низком для России уровне, поэтому покупатели вместо того, чтобы копить на жилье, старались побыстрее купить его в ипотеку, пусть и с небольшим первоначальным взносом. Высокая инвестиционная привлекательность недвижимости при низкой доходности банковских вкладов также стимулировала спрос и цены. Кроме того, пандемия и связанные с ней ограничения – карантин, удаленная работа и учеба – увеличили потребность населения в улучшении жилищных условий. Одно дело, когда семья в полном составе собирается в квартире только по вечерам, но если люди вынуждены сосуществовать друг с другом круглосуточно, необходимое для нормальной жизни число квадратных метров сразу резко увеличивается.

С весны 2021 г. Центробанк поэтапно повышает ключевую ставку, однако эффект от ужесточения монетарной политики рынок почувствовал далеко не сразу: еще в ноябре средневзвешенные ставки предложения по ипотеке в крупнейших банках страны были ниже 9% годовых (по данным «Дом.рф»). К середине декабря средние ставки превысили 9,5%, а в 2022 г. они, скорее всего, станут двузначными. Существенное подорожание ипотеки усугубляет последствия роста цен на жилье и увеличивает вероятность наступления стагнации в 2022 г. – рынок перегрет, и очень существенно.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Мантуров допустил возможность выпуска зарубежных вакцин от коронавируса в России В России заявили о неисчерпаемости ее недр