Жизнь на 10 кв. м: плюсы, минусы и риски при покупке микроквартиры

Жизнь на 10 кв. м: плюсы, минусы и риски при покупке микроквартиры

Источник: РБК-Недвижимость

Источник фотографии

В последние два года на рынке жилья вырос спрос на микроквартиры. Как утверждают девелоперы, уменьшение общей площади жилья — это мировой тренд, и в ближайшие годы количество маленьких квартир на рынке будет увеличиваться. Вместе с экспертами разбираемся, что представляют собой микроквартиры на первичном и вторичном рынках, а также какие риски существуют при их покупке.

Эксперты в статье

— Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
— Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
— Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»
— Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»
— Андрей Саунин, адвокат, руководитель Saunin Law Practice
— Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум»

Что такое микроквартира

Традиционно микроквартирами называются объекты общей площадью до 18 кв. м. На рынке новостроек чаще всего такой метраж имеют апартаменты, а на вторичном рынке — квартиры, которые находятся в домах-общежитиях семейного типа и ведомственных домах, не относящихся к высокому классу. В сегменте апартаментов, которые относятся к нежилым помещениям, встречаются предложения даже по 10 кв. м.

Социальная норма жилой площади на человека

Норма предоставления жилплощади на одного человека в России составляет 33 кв. м, для двоих — 42 кв. м. Если семья состоит из трех человек и более, каждому из них положены минимальные 18 кв. м. Регионы и муниципалитеты могут устанавливать свои нормы, но не меньше федеральных.

На первичном рынке в сегменте жилых домов микроквартиры встречаются редко. Сейчас их размер регулируется строительными нормами и правилами, согласно которым площадь общей жилой площади, например, в однокомнатной квартире не должна быть меньше 14 кв. м. А в сегменте апартаментов у девелоперов больше свободы. По словам Юлии Дымовой, под микроквартиры переделывают старые общежития или же объекты редевелопмента, когда офисное здание становится апартаментами. В этом случае СНиПы не действуют.

«Согласно ст. 105 и 106 Жилищного кодекса, минимальная установленная санитарная норма составляет 6 кв. м на человека. Законодательно застройщики никак не ограничены в строительстве маленького жилья, санитарные нормы тут не нарушаются — квартиры в 5 кв. м пока не строят», — поясняет Андрей Саунин.

Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум»:

— В Москве вряд ли согласуют проект (новое строительство, а не реконструкцию), где предусмотрены квартиры с жилой площадью меньше 14 кв. м. Это объясняется тем, что федеральными документами установлена минимальная площадь жилой комнаты для однокомнатной квартиры в размере 14 кв. м. На апартаменты не распространяются нормы по минимальной площади, поскольку они не являются жилыми помещениями. Однако вряд ли стоит ожидать появления на рынке аналогов азиатских «капсульных» лотов, так как подобный формат не будет востребованным.

Как устроены микроапартаменты

Если взять микроапартаменты общей площадью 10 кв. м, то санузел в них занимает не более 2 кв. м, а вместо ванны ставят душевую кабину. 1 кв. м приходится на так называемую прихожую, где можно повесить одежду на вешалку и поставить обувь. Оставшиеся 7 кв. м занимает спальня, выполняющая также роль кухни.

Требования к микроквартирам

— наличие инженерных систем;
— горячее водоснабжение;
— холодное водоснабжение;
— газоснабжение (для многоквартирных домов, где газовые, а не электрические плиты);
наличие вентиляции.

«При покупке микроквартиры покупателю в первую очередь необходимо обратить внимание на технический паспорт помещения, где согласно п. 5 ст. 19 Жилищного кодекса подробно показана планировка и изложен план инженерных систем», — говорит Артем Денисов.

Кто покупает микроквартиры

Охотно приобретают микроквартиры одинокие люди, у которых нет семьи. Довольно часто покупателями такого жилья в Москве становятся люди из других российских городов. Они приобретают микроквартиры для своих детей-студентов, поясняет Елена Мищенко.

Покупателями микроквартир в Москве иногда выступают бизнесмены из других городов. Им проще приобрести такое жилье, чем во время приездов селиться в гостинице или арендовать. По словам Юлии Дымовой, некоторые покупатели приобретают микроквартиры, чтобы получить регистрацию в столице.

Плюсы микроквартир:

— доступная цена, позволяющая приобрести квартиру по цене комнаты в коммуналке;
— можно относительно бюджетно купить квартиру в районах, которые находятся недалеко от центра;
— небольшие затраты на ремонт из-за маленькой площади.

Минусы микроквартир:

— очень маленькое жизненное пространство;
— в такой квартире невозможно разместить стандартную мебель;
— проживать в микроквартире могут максимум два человека.

Микроквартиры в новостройках популярны

В последние два года на первичном рынке жилья Московского региона наметилась новая тенденция — уменьшение площади продаваемых лотов и появление в массовых сегментах микроапартаментов, площадь которых составляет не более 9–10 кв. м. Этому, по словам Юлии Дымовой, способствовало подорожание жилья в новостройках и рост цен на строительные материалы. И для сохранения устойчивого спроса на жилье девелоперы начали уменьшать площадь продаваемых квартир.

«Если не учитывать элитный сегмент, то почти во всех новостройках столичного региона есть студии и малогабаритные квартиры. Такие лоты очень востребованы у покупателей, обычно они распродаются первыми. По нашим наблюдениям, сейчас в Московской области в новостройках стандарт- и комфорт-класса девелоперы закладывают долю квартир малых площадей в 25–30%. В столичных проектах тех же ценовых сегментов их доля не менее 20%», — говорит Татьяна Подкидышева.

Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум»:

— Из вариантов, представленных сейчас в столичных новостройках, наименьший по площади лот расположен в апарт-комплексе Vernadskogo 41 (студия площадью 9,7 кв. м). Однако самое компактное предложение (студия площадью 9 кв. м в МФК «Апартаменты в Кусково») пока еще не выведено в продажу. Минимальная площадь квартиры (13,7 кв. м) зафиксирована в ЖК «MySpace на Окской», который является реконструированным общежитием.

Динамика предложения микроквартир (до 18 кв. м) на рынке новостроек Москвы за последние два года

Период
Количество квартир площадью менее 20 кв. м
Доля от общего количества в экспозиции

Первый квартал 2020 года 134 0,46%
Второй квартал 2020 года 122 0,38%
Третий квартал 2020 года 110 0,39%
Четвертый квартал 2020 года 130 0,52%
Первый квартал 2021 года 152 0,55%
Второй квартал 2021 года 129 0,55%
Третий квартал 2021 года 301 0,96%
Четвертый квартал 2021 года 318 1,05%
Данные: Est-a-Tet

А что на вторичке

На вторичном рынке недвижимости Москвы много как малогабаритных квартир, так и выставленных на продажу долей одной жилплощади. По словам Елены Мищенко, в рекламных объявлениях о продаже жилья такие объекты часто упоминаются как студии. Поэтому понять, что это именно доля, а не отдельная жилплощадь, можно, лишь начав общаться с собственником.

Бывает, что жилое помещение делают из кухни, хотя это и незаконно. Кроме того, во многих микроквартирах, нарезанных из одной большой жилплощади, нельзя согласовать проведение коммуникаций. А если собственники все же проводят их, то это, опять же, незаконно. Люди, купившие такие объекты, сталкиваются с тем, что на них жалуются другие жильцы дома, утверждающие, что из-за такого несогласованного проведения коммуникаций страдает общая инженерная сеть, добавляет Елена Мищенко.

Риски при покупке микроквартир на вторичном рынке

Основной риск при приобретении микроквартир на вторичном рынке по долям состоит в том, что доля не выделена в натуре (то есть доля не является самостоятельным объектом недвижимости). Могут возникнуть сложности с последующим пользованием и реализацией, поясняет Юлия Дымова. Покупатель получает не объект с собственным кадастровым номером, а долю в квартире, и в силу этого каждый из проживающих имеет право на пропорциональную долю в каждом помещении.

На практике это может означать, что другой жилец такой же микроквартиры, выделенной из большой квартиры, может войти на территорию объекта, мотивируя это тем, что у него есть право на долю, добавляет эксперт.

Андрей Саунин, адвокат, руководитель Saunin Law Practice:

— На вторичном рынке предлагается много микроквартир. Довольно часто это бывшие комнаты в старых общежитиях. Также популярна переделка комнат, например в коммуналках, в микроквартиры. По закону владельцы долей в коммуналке имеют первоочередное право выкупа любой из продаваемых комнат, даже той, из которой владелец сделал микроквартиру, — практически невозможно узаконить перепланировку с отделением, если вы выкупаете не всю коммуналку, а только долю в квартире (в виде отдельной комнаты). Важно помнить, что по закону нельзя устанавливать санузел над кухнями и жилыми помещениями. Поэтому чаще в микроквартиры переоборудуют комнаты в тех же коммуналках на первых этажах или на вторых этажах, но расположенных над нежилыми помещениями.

Эксперт объяснил, почему нужно забирать чеки на кассе и в банкоматах Обновлены правила получения пенсии умершего супруга